Gestão de Edifícios Análise comportamental através da interpretação de dados históricos 1

Gestão de Facilities

1 Gestão de Edifícios:

18 de Maio de 2011:

“A venda de habitações caiu 20% no mês de Abril. Na origem desta diminuição terão estado as dificuldades de acesso ao financiamento e a atitude dos bancos de “fecharem a torneira” do crédito à habitação, de acordo com o “Público”. Segundo a associação que analisa e avalia o sector imobiliário, Apemip, a contração do número de venda de imóveis face ao mês de Março atingiu cerca de 20% em Abril, o que equivale a 14.600 negócios.”

10 de Janeiro de 2011:

“O índice de custos de construção de habitação nova no continente aumentou 2,6% em Novembro de 2010 face ao período homólogo, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística.” “O índice relativo aos apartamentos, por sua vez, cresceu 2,6% face a Novembro de 2009 e 0,1% face a Outubro de 2010. Em Novembro, o índice de preços de manutenção e reparação regular da habitação aumentou 1,7% em termos homólogos e 0,6% face ao mês anterior.”

12 de Agosto de 2008:

“O peso da habitação nas despesas totais dos portugueses foi, em 2005, praticamente o mesmo que o dos europeus, representando 26,6 por cento da despesa total familiar, face aos 27,6 por cento da média europeia.”

“(…) em 2005, mais de um quarto das despesas totais anuais dos portugueses era destinado à habitação, incluindo despesas com água, gás e eletricidade. Em Portugal, a despesa média anual das famílias era de 17.607 euros, dos quais, 4.691 euros eram gastos em habitação.”

Estes são três artigos que revelam muito do que se passa atualmente em Portugal. Por um lado há um excesso de oferta de habitação, consequência de anos de políticas de construções desreguladas e desenfreadas, por outro há um número cada vez maior de famílias que não conseguem suportar os encargos relativos à compra de casa e procuram alternativas mais baratas. A crise econômica e o aumento do desemprego têm agravado cada vez mais esta situação.

É importante dar a entender a um potencial comprador de uma habitação o valor global do seu investimento. O valor global é composto pelo investimento inicial e pelos custos ao longo da vida útil da habitação, em que os últimos correspondem a cerca de 75 a 80% do custo global, ou seja, podem ser o triplo do custo de construção. Em condomínio, parte deste custo é canalizado para as despesas com as áreas comuns, que se traduzem em pagamentos mensais, muitas vezes a uma agência de condomínios.

Âmbito e motivação:

A motivação desta dissertação é basicamente responder a uma questão:

“Sabe se aquilo que paga anualmente para satisfazer os custos do condomínio é justo?”

Regra geral, há um desconhecimento acerca das despesas de manutenção da área comum de um edifício. Quem sabe quanto custa, anualmente, cada metro quadrado do hall de entrada do edifício em que habita? O desinteresse está instalado, mas é fundamental mudar a nossa mentalidade e mostrar que estes gastos podem pesar na factura mensal de uma família. É também importante mostrar que a manutenção é essencial e não é um gasto supérfluo, mas um investimento.

O utente deve estar informado sobre este assunto, e este estudo serve como uma ferramenta auxiliar para a tomada de decisão, no momento de adquirir uma habitação. Através de um selo de certificação, o futuro proprietário pode analisar várias opções de escolha e selecionar a mais vantajosa.

Objetivo:

A manutenção é uma operação intrínseca ao ser humano. Cedo começamos a cuidar de nós, através de visitas regulares ao médico. Praticamos a manutenção nas nossas casas quando pintamos uma peça de mobiliário antiga, reparamos um electrodoméstico ou cuidamos do nosso jardim.

O carro em que nos deslocamos é inspecionado periodicamente, e a simples visita a uma lavagem automática é um ato de manutenção.

Então porque é que o nosso parque habitacional é tão negligenciado? Porque é que temos tantos edifícios em mau estado?

A compra de habitação será, para a maior parte das famílias, o encargo mais pesado e duradouro que terão que enfrentar. Porque é que para um bem mais econômico, como é um carro, damos mais atenção à sua manutenção e ao prolongamento da sua vida útil, e não o aplicamos nos nossos edifícios?

O objectivo principal desta dissertação consiste então, na realização de um sistema de identificação de encargos em serviço, na forma de um selo, que permita ao utente identificar a classe de manutenção do seu edifício. Isto permitirá ao utente avaliar o desempenho do edifício a priori e saber quanto irá gastar.

Para tal vão ser analisados encargos fornecidos por uma empresa de gestão de condomínios, de forma a estabelecer valores médios.

2 Análise comportamental através da interpretação de dados históricos:

A compra de habitação é uma prioridade para a maioria das famílias portuguesas. Há muitos factores que influenciam essa decisão, mas o sentimento de posse e de segurança, são porventura, os mais relevantes. Contudo, este é o encargo mais pesado e prolongado que uma família terá que enfrentar. Os últimos anos estão associados a uma grande instabilidade dos mercados financeiros e isso tem um forte impacto no rendimento familiar. Muitas vezes a compra de casa acima das possibilidades traduz-se numa prestação mensal penalizadora dos rendimentos, a que se deve acrescentar custos de utilização (impostos, condomínio, seguros, etc.).

Observa-se pois um desconhecimento generalizado sobre o que é o Custo Global. Poucos sabem que um edifício tem ciclos comportamentais, custos de manutenção elevados e que ao fim de alguns anos o somatório desses custos ultrapassa o valor de mercado da habitação. É fundamental entender que o custo de uma habitação não é apenas o custo inicial, isso é a ponta do icebergue. Há um grande número de variáveis que condicionam o custo de utilização e que muitas vezes o tornam insustentável.

Esta dissertação avalia um desses custos, o custo que cada utente paga pela gestão do condomínio, garantindo o correto funcionamento das partes comuns do seu edifício a nível técnico, econômico e funcional.

O objetivo é encontrar um selo de certificação de custos de condomínio, que possibilite ao futuro comprador de uma casa, um critério de escolha, para que esteja informado se aquilo que vai pagar é um valor justo e se tem rendimentos que o permitam.

O desenvolvimento deste selo está assente na identificação dos custos em serviço de um parque edificado, utilizando a metodologia do Custo Global, Life Cycle Cost.

Os resultados obtidos são analisados estatisticamente, e divididos em três grupos de custos principais: exploração, manutenção e utilização. Dentro de cada um destes grupos existem vários factores de custo que são analisados individualmente.

A aplicação a um caso real, e as conclusões obtidas, fecham esta dissertação. Espera-se que este seja o primeiro passo para o desenvolvimento de um selo de certificação e que permita o despertar de uma consciência mais crítica por parte do utente no momento de compra de habitação.

3 Enquadramento teórico:

As atividades de gestão e manutenção são intrínsecas ao uso de uma habitação. Desde o momento em que homem deixou de ser nómada e se fixou num local e criou para si um refúgio, seja uma gruta ou cabana, a necessidade de manter a sua qualidade estrutural e de vida está presente.

As referências à atividade de conservação de edifícios remontam a tempos longínquos. Durante a escavação de uma pirâmide, e a cidade que lhe era anexa, o egiptólogo inglês Sir Flinders Petrie encontrou vestígios de artífices que reparavam edifícios e templos durante a dinastia do faraó Senwosret II em 1865 AC. Já no Império Romano, Marcus Vitruvius Pollio (autor do conhecido De Architectura) faz uma abordagem aos processos de manutenção dos edifícios da época.

Durante o Renascimento, Leonardo da Vinci elabora um esquema sobre a proteção das muralhas contra a precipitação para o Castelo Sforza. (CALEJO)

Em Portugal, no ano de 1721, o Rei D. João V cria a primeira legislação referente à proteção de edifícios históricos, a qual foi atribuída à Real Academia Histórica. (MOTA)

Ainda no século XVIII inicia-se em Inglaterra a Revolução Industrial e regista-se um aumento do uso do ferro, sobretudo em construções metálicas. Inicia-se o fabrico de produtos anticorrosivos, que são provavelmente o primeiro produto do mercado da manutenção. (CALEJO)

A revolução industrial gerou uma expansão incontrolada das cidades e ao consequente “nascimento” de bairros ilegais nas periferias. No século XIX, William Morris, descontente com a degradação dos edifícios históricos e da ausência de manutenção dos bairros ilegais, publica um Manifesto onde se encontra a seguinte frase: “stave off decay by daily care”. (CALEJO)

Morris apela à prevenção em lugar do restauro dos edifícios (por restauro entenda-se intervenção profunda ao nível estrutural) e na preservação dos edifícios como testemunhos de uma era passada.

Em 1931 é publicada “A Carta de Atenas do Restauro”, um dos primeiros documentos internacionais de urbanismo onde se salienta a necessidade de salvaguardar o patrimônio histórico respeitando o seu teor histórico ou artístico. Ao longo dos anos foram elaboradas outras cartas, nomeadamente “A Carta de Veneza” em 1964 e “A Carta de Cracóvia” em 2000, acrescentando novos princípios para a conservação e restauro.

As metodologias de manutenção partilham uma origem comum com as da conservação, mas só são sistematizadas depois da 2ª Guerra Mundial. Nos EUA os departamentos militares começam a implantar rotinas de manutenção nas fábricas de armamento. Os edifícios militares são também sujeitos a metodologias semelhantes e verificou-se um aumento do desempenho. (CALEJO)

Segundo (CALEJO), a normalização que os países desenvolvidos apresentaram no pós-guerra, associado à criação de laboratórios de investigação sobre edifícios (BRE – Building Research Establishment (Inglaterra); LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil (Portugal); etc.) colocam a problemática do empreendimento na sua globalidade, como um processo que se inicia no planeamento e termina com a sua utilização.

Definição:

Segundo (CALEJO) “Gestão é uma área multidisciplinar que integra outros sectores do conhecimento ou subáreas a partir das quais atinge os seus objetivos”.

A Gestão é multidisciplinar pois integra o saber de áreas tão diferentes como a Economia, Sociologia, Engenharia, Direito, Estatística e Matemática. Dentro da Gestão existem vários ramos, alguns bem conhecidos como a Gestão de Recursos Humanos, a Gestão do Mercado, a Gestão do Projeto, a Gestão do Património e a Gestão de Edifícios sobre a qual este trabalho se debruça.

A Gestão de Edifícios é segundo (CALEJO) a junção de várias áreas (nomeadamente a Engenharia, Arquitetura, Legislação, Sociologia e Economia) destinadas a optimizar o desempenho de um edifício, a custo mínimo, permitindo o correto funcionamento durante o maior tempo possível e com as características definidas em projeto.

Os principais aspectos que condicionam o comportamento de um edifício são a estrutura, o local onde está inserido, o tipo de utilizadores, a sua função e as condições ambientais e atmosféricas. Estes agentes condicionam fortemente a qualidade do edifício mas é também importante salientar que o utente deve estar atento e proceder a operações de inspeção e reparações, uma vez que este é o responsável pela manutenção do edifício.

A Gestão de Edifícios deve ser implementada desde a fase de projeto e durar até à demolição do edifício. É importante que quem usufrui do edifício e o gere (utentes, gestor de edifícios e empresa de manutenção) esteja ciente dos objetivos e metodologias a seguir para garantir o máximo desempenho. (RIBEIRO)

A Gestão de Edifícios é uma área fundamental do sector da construção. É necessário promovê-la e tornar o utente num promotor dessa mesma gestão, dotando-o de poder de decisão, onde a sua satisfação, conforto e segurança sejam os principais parâmetros a ter em conta.

Atividades:

A Gestão de Edifícios pode ser dividida em três atividades fundamentais, como mostra a figura 2.1.:

• Técnica;

• Econômica;

• Funcional

Segundo Calejo: “A atividade Técnica engloba os processos relacionados com o desempenho do edifício, dos seus elementos e componentes.

A atividade Econômica integra todos os processos financeiros ou contabilísticos relativos aos encargos de funcionamento do edifício.

A atividade Funcional assume todas as questões decorrentes da utilização do edifício num determinado contexto que se pode caracterizar pelos utentes, pela legislação, pelas relações com próximos, etc.”

Atividade técnica:

A atividade técnica é a atividade mais próxima do Engenheiro Civil. As suas ações têm como objectivo a garantia de desempenho das soluções construtivas do edifício e é aqui que surge a Manutenção de Edifícios.

A implementação da gestão de manutenção permite determinar os momentos de intervenção durante a vida útil dos elementos, de modo racional e sem gastos excessivos.

Segundo ARBIZZANI: “a gestão da manutenção deve ter uma sequência lógica e não estar limitada a atividades temporais, incluindo a programação da gestão e da manutenção, levantamento e diagnóstico dos fenômenos patológicos, gestão técnico-econômica das intervenções e monitorização dos trabalhos de execução.”

De acordo com LOPES: o processo de manutenção é composto por três mecanismos essenciais dos quais sucede a Engenharia da Manutenção:

• Gestão do sistema de manutenção;

• Execução apropriada das operações de manutenção;

4 Enquadramento teórico 2:

• Inspeção e monitorização do estado de desempenho do edifício.

Para acionar o processo de manutenção é preciso dotar uma entidade para tal. No caso da manutenção, na falta de melhor definição, designa-se por gestor de edifício.

O papel de gestor do edifício pode ser da responsabilidade do proprietário da habitação, como de um administrador de condomínio ou um quadro técnico responsável pela manutenção.

Os processos de gestão técnica de um edifício podem-se agrupar da seguinte forma:

• Manutenção;

• Limpeza e higiene;

• Emergências;

• Segurança;

• Ajuste funcional;

• Cumprimento Legal.

A figura abaixo ilustra de forma clara os vários processos da atividade técnica. A “Manutenção” consiste em ações de prevenção e correção de patologias. O gestor do edifício deve estar a par da ocorrência e selecionar a entidade correta para efetuar a reparação e fiscalizar o processo de execução. A “Limpeza e Higiene” é um processo que varia de acordo com o tipo e as condições de utilização de cada edifício. Apesar de parecer banal é um processo de extrema importância, uma vez que manter um edifício limpo e apresentável previne o desleixo e aumenta o sentido de comunidade entre os utentes.

As situações de “Emergência” podem ser técnicas (falta de luz, avaria de um elevador, etc.) ou acidentais (incêndios, inundações, etc.). Apesar de a sua ocorrência ter diferentes níveis de probabilidade, para os dois tipos de emergência devem estar previstas formas de atuação e prevenção. A “Segurança” deve garantir condições fundamentais de segurança para os utentes, mas também de educá-los no sentido de aumentar o nível de proteção do edifício (estabelecer uma hora para fechar a porta principal do edifício, por exemplo). O “Ajuste Funcional” identifica problemas funcionais e alterações dos hábitos dos seus utilizadores. Ao “Cumprimento Legal” está atribuído o cumprimento das disposições legais de tudo aquilo que diz respeito ao funcionamento do edifício.

Alterações de consumo energético ou de abastecimento de água, fornecimento de gás ou até mesmo das atividades desenvolvidas no edifício devem estar de acordo com os trâmites legais contemporâneos.

Atividade econômica:

A noção de gestão de edifícios está ligada à atividade econômica, nomeadamente às transações que ocorrem durante toda a sua vida útil.

Mas um edifício não é um bem ao qual está aferido apenas um custo inicial. Concentrar-se apenas nesse custo resulta numa visão desfocada do custo global. Os custos diferidos ao longo da sua vida útil ultrapassam, na maior parte dos casos, o custo inicial.

Basicamente estes custos podem ser subdivididos da seguinte forma:

• Manutenção;

• Exploração;

• Utilização;

• Financeiros;

• Fiscais.

Edwin Fedman menciona que para a maior parte dos edifícios, os custos de manutenção são equivalentes ao custo de construção em pouco mais de 2 a 3 décadas.

O autor CALEJO explica o papel do gestor de edifícios, na gestão econômica, da seguinte forma:

“É pois da responsabilidade do gestor de um edifício promover os meios econômicos no sentido de canalizar as verbas necessárias para fazer face aos custos referidos. A sua atividade ultrapassa em muito o mero aspecto contabilístico, para ter características marcadamente financeiras. Assim, ele terá em primeiro lugar que gerar capital e controlá-lo contabilisticamente. Esta função pode ir desde a orçamentação previsional numa indústria, à organização da quotização pelos condôminos ou à contratação de um empréstimo bancário, cabendo ao gestor decidir quais os montantes previstos e em que altura devem ser contratados. Cumpre ainda ao gestor do edifício fiscalizar e controlar os investimentos feitos.”

É importante definir uma estratégia financeira para a gestão do edifício, uma vez que os custos indexados à sua vida útil são consideráveis.

CALEJO propõe a seguinte metodologia retirada da gestão financeira:

• Definição de objetivos anuais;

• Monitorização financeira;

• Previsão de medidas financeiras corretivas;

• Revisão anual de projetos.

Atividade funcional:

As atividades anteriores tinham uma ligação direta com o gestor de edifício. A atividade funcional, por seu lado, está relacionada com os deveres e obrigações do utilizador, através de uma gestão técnica (medidas e procedimentos) com vista a uma correta utilização do edifício.

5 Enquadramento Teórico 3:

A atividade funcional reparte-se pelos seguintes processos:

• Regulamentação da atividade;

• Economia de utilização;

• Representação;

• Promoção da gestão técnica.

No âmbito destes processos cabe, de um modo geral, ao gestor de edifício definir regras e enquadrar comportamentos, de forma a permitir a satisfação das necessidades comuns dos utentes.

CALEJO define assim o papel do gestor de edifícios na atividade funcional:

“Nos edifícios de habitação multi-familiar (condomínio) a atuação do gestor no âmbito da atividade funcional prende-se fundamentalmente com a definição do modo de utilização das zonas comuns. Cabe-lhe, por exemplo, estabelecer normas de utilização de garagens colectivas, fecho e abertura da porta principal, convocar reuniões de condomínio e criar laços de comunicação entre as diferentes famílias no sentido de contribuir para o esclarecimento de eventuais situações de conflito. Trata-se, em suma, de assumir um papel de coordenador social de modo a promover o bom relacionamento entre famílias. Não é, no entanto, a faceta mais vulgarmente assumida por um gestor, pois esta sua vocação social é em geral esquecida.”

Definição:

A Norma define manutenção como “A combinação de ações técnicas e administrativas que, durante a vida útil de um edifício, asseguram que este, ou as partes que o constituem, desempenhem as funções para que foi dimensionado”.

A Norma BSI 3811, de 1984, define manutenção como a combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo o seu controlo, necessárias à reposição de determinado elemento num estado no qual este possa desempenhar a preceito a funcionalidade pretendida.

Ainda segundo o autor FLORES, a Norma [NP EN 13306, 2007] – Terminologia da Manutenção (versão portuguesa da norma europeia EN 13306:2001) aumenta a importância da manutenção, definindo regras e meios. Segundo a referida norma a estratégia de manutenção deverá seguir os seguintes princípios:

• Assegurar a disponibilidade do bem para a função requerida a custos ótimos;

• Considerar os requisitos de segurança relativos ao bem e ao pessoal da manutenção e da operação, e quando necessário ter em conta o impacto ambiental;

• Melhorar a durabilidade do bem e/ou qualidade do produto ou serviço fornecido, tendo em conta os custos, se necessário.

Qualquer intervenção de manutenção, na sua globalidade, tem, geralmente, por objectivo elevar o nível existente ou repor o nível inicial da qualidade.

Em Portugal:

De acordo com o INE (Estatísticas da Construção e Habitação, 2006), no ano de 2006 o número de edifícios licenciados em Portugal registou uma diminuição de 4% em relação ao ano anterior, mantendo uma tendência que se vem registando desde o ano de 2000. As sucessivas diminuições do número de edifícios licenciados traduzem-se na diminuição de obras concluídas (regista-se um decréscimo de 17,8% em relação ao ano anterior).

Do lado da procura, os sucessivos aumentos nas taxas de juro do crédito à habitação fazem aumentar o número de habitações disponíveis para venda.

A reabilitação de edifícios é uma aposta numa atividade que apresenta sinais de saturação (o número de fogos é superior ao número de famílias). Regista-se um aumento, com as Alterações, Ampliações e Reconstrução a ganharem importância face aos anos anteriores (18,9% do total, face aos 17,8% de 2005).

A reabilitação dos centros urbanos é uma prioridade, tendo o Governo investido 40 milhões de contos no programa de renovação urbana no âmbito do II Quadro Comunitário de Apoio.

A degradação do parque habitacional é uma realidade em Portugal. Segundo dados do INE (à data do Censos de 2001) cerca de 59.2% está em bom estado de conservação, 37.95% tem necessidades de reparação e 2.29% estão muito degradados. [www.6]

[FLORES, 2002] refere que ocorreram alterações a nível legislativo para mudar as políticas de reabilitação. Registam-se mudanças importantes na revisão do cálculo de rendas, relações entre senhorio e inquilino, regulação do valor a conceder a fundo perdido e benefícios a agregados com dificuldades econômicas.

Estas medidas servem para permitir aumentar a rendibilidade do capital investido na reabilitação de edifícios, mas infelizmente não resolvem as contingências provocadas pelo “congelamento de rendas” e a aplicação de rendas inadequadas e desenquadradas.

O mesmo autor diz “Em Portugal não existe legislação específica para ações de manutenção, apesar do RGEU impor a obrigatoriedade de obras de conservação correntes, de 8 em 8 anos, e de estas poderem ser efetuadas pelos serviços camarários ou pelos inquilinos, com dedução do valor da renda. Apesar da existência de legislação anterior, não só não tem sido cumprida a realização periódica de obras de conservação, como não têm sido accionados os mecanismos previstos para o seu cumprimento coercivo, o que levou à notória degradação do parque imobiliário nacional, público e privado. Se esta situação não se alterar, mesmo que sejam implementadas políticas de reabilitação do parque antigo, os edifícios existentes, atualmente com menos de 50 anos, ficarão sujeitos ao envelhecimento precoce.”

É importante sensibilizar e informar o utente acerca da preservação das habitações. Os cuidados periódicos evitam a deterioração e degradação do tecido urbano e garantem uma melhor condição de vida às populações nas cidades.

Na união européia:

O sector da manutenção, na União Europeia, foi influenciado por dois períodos que assinalam o desenvolvimento do conceito de manutenção:

• Um primeiro período no pós-guerra, com a introdução de princípios econômicos e de durabilidade que levavam a demolir, ou não, os edifícios;

• Um segundo período, que advém de uma certa estagnação do crescimento populacional associada a um bem-estar econômico, quase resolvendo o problema habitacional; neste contexto, a indústria da construção volta-se para a manutenção e a reabilitação, como condições de melhoramento das exigências de habitabilidade dos edifícios existentes.

6 Enquadramento teórico 4:

Segundo MOTA, recentemente o mercado da construção da Europa Ocidental verificou uma redução de 13% no volume de produção de construção até ao final de 2010, comparado com o pico atingido em 2007. As causas apontadas são a crise financeira internacional, as elevadas taxas de juro, a indefinição do mercado imobiliário (sobretudo na Irlanda e em Espanha, onde se espera uma redução da indústria da construção em 51% e 25%, respectivamente), e a crescente força da moeda única.

Por outro lado na Europa de Leste há um aumento da indústria da construção, sobretudo na Polônia, cujo crescimento será de 16% até 2010.

A figura 2.4. representa, através de um gráfico de barras, qual a percentagem de manutenção e reabilitação no sector da construção em vários países da Europa. Em 2006 o subsetor da renovação representou cerca de 48% de todo o mercado residencial. Em países como a Dinamarca, Alemanha, Itália, Suécia, Reino Unido, Bélgica e França os valores são superiores à média. O autor [MOTA, 2010] explica que os valores abaixo da média para os países da Europa de Leste, Espanha e Irlanda, são explicados pelos diferentes níveis de maturidade dos mercados nacionais e pelo elevado nível de construção nova.

Estados Unidos da América:

Em Washington D.C., o Pentágono mobilizou cerca de 275 milhões de contos, durante um período de 10 anos, em operações de renovação e manutenção. O Thomas Jefferson Building e o John Adams Building receberam do Congresso cerca de 20 milhões de contos para obras de renovação.

Em edifícios de serviços, os donos e gestores têm garantido o controlo dos custos de exploração. Em termos nominais, as despesas de exploração diminuíram para a maioria dos elementos, com a maior queda nas despesas dos sistemas (2.2%) e nas despesas de limpeza (0.92%). No entanto, houve um aumento de 1.52% na manutenção e na reparação, entre 1995 e 1996, atribuído parcialmente ao envelhecimento dos edifícios de serviços. Em 1996, a média de edifícios de serviços era de 20 anos (28 anos no centro e 14 nos subúrbios).

Canadá:

Após um estudo efetuado pelo Ministério das Obras Públicas em 1998, criou-se um plano a longo prazo com identificação das principais ações a realizar. 65 milhões de projetos aprovados foram alargados em projetos de segurança, saúde e de manutenção dos edifícios.

Japão:

Após a 2.ª Guerra Mundial, o Japão aplicou uma política de habitação virada para a reabilitação dos edifícios, com financiamento total ou parcial. A Prefeitura de Tóquio, proprietária de um parque com mais de 250 mil casas e responsável direta pela gestão desse parque, tem hoje recursos suficientes para melhorar as condições dos utentes, graças a essa política. A Prefeitura tem, como objectivo anual, a renovação de 3500 habitações, a construção de 1500 novas e a reabilitação de outras 2000.

Políticas de manutenção:

Um sistema eficaz de manutenção contribui para a diminuição da degradação de um edifício, e aumenta a sua vida útil.

O gestor de edifícios está imbuído de várias tarefas, mas a manutenção do edifício é provavelmente a mais importante de todas. O gestor fica responsável por tomar medidas para manter o edifício a um nível de desempenho adequado, e a essas medidas dá-se o nome de políticas de manutenção.

As políticas de manutenção estão divididas em três grupos: preventiva, corretiva (ou reativa) e integrada, como se mostra no esquema da figura 2.5.

Manutenção preventiva:

A manutenção preventiva aborda os problemas de uma maneira pró-ativa, isto é, analisa e trata o problema antes de este se manifestar. Este tipo de manutenção requer períodos de estudo mais longos, mas é a mais econômica pois o investimento efetuado na prevenção é compensado ao longo da vida útil do edifício.

A manutenção preventiva pode ser efetuada de duas formas distintas:

• Condicionada: com base em inspeções e dados pré-patologia;

• Sistemática: com base na vida útil esperada.

WOOD apresenta um ponto de vista interessante ao duvidar da aplicação de uma estratégia de manutenção planeada. Será vantajoso substituir um elemento quando este ainda não falhou, ou um número de elementos quando apenas um falhou? A manutenção preventiva é um modelo de planeamento inflexível que pode inutilizar uma grande parcela da vida útil de um elemento, aumentando a necessidade de recursos e de operações de manutenção.

Manutenção corretiva:

Entende-se por manutenção corretiva aquela que corresponde a uma ação face a uma manifestação indesejada. Tal como o nome indica, ser corretiva significa que a manutenção é uma resposta, uma reação por parte do utente ou responsável, para tratar e reparar a manifestação. Adotar esta estratégia acarreta um maior risco, com maior custo para os utilizadores e uma diminuição no desempenho dos edifícios.

A manutenção corretiva pode apresentar-se de três formas diferentes: [RIBEIRO, 2009]

• Urgente: atuação pré-estabelecida;

• Grande intervenção: substituição (que, eventualmente, pode entrar no campo da reabilitação);

• Pequena intervenção: intervenção tipo.

Manutenção integrada:

Segundo RIBEIRO; a manutenção integrada representa a necessidade de uma manutenção mais exigente, mais monitorizada, mais eficiente. Esta consubstancia-se no Sistema Integrado de Manutenção.

Sistema Integrado de Manutenção:

O Sistema Integrado de Manutenção surge na divisão da Gestão de Edifícios em três atividades: técnica, econômica e funcional.

Assume-se que a gestão de edifícios é uma atividade coordenada e complementar, mas na realidade assiste-se a uma divisão da atividade, procurando dar resposta a problemas pontuais, mais do que estabelecer uma estratégia de atuação [CALEJO, 2001]

O mesmo autor sugere uma metodologia de execução coordenada das diferentes funções de gestão de edifícios na qual se integram as atividades funcionais e técnicas a que se convencionou denominar Sistema Integrado de Manutenção – SIM.

Este sistema pretende:

• Identificar e disponibilizar interlocutores e decisores capacitados;

• Tipificar a situação facilitando a análise e resposta (automatizando-a se possível);

• Padronizar procedimentos de contratação e intervenção;

7 Enquadramento Teórico 5:

• Unificar as ações de registo alimentando com um único ato as bases de dados contabilísticas, tecnológicas e funcionais;

• Recolher informação final e re-alimentar do sistema.

CALEJO refere que na gênese de um sistema desta natureza estão dois conceitos:

• Registrar tudo;

• Tipificar procedimentos.

Materializando estes conceitos, é possível definir os seguintes objetivos dum SIM: [CALEJO, 2001]

• Conhecer o estado dos edifícios através de índices de desempenho (rácios de queixas, percentagem de tarefas em aberto, taxa de emergências, tempo médio entre intervenções, tempo de não utilidade, etc.);

• Conhecer tendências (indexadas às soluções construtivas, aos utentes construtores, etc.);

• Prever, com base em tendências;

• Tirar partido das tendências para tipificar ações;

• Otimizar custos de manutenção/desempenho.

Observa-se que a prestação de serviços no âmbito dos procedimentos de manutenção dum edifício se pode desenvolver em várias etapas segundo o tipo de interveniente:

• Ao nível da utilização corrente pelos respectivos utentes ou por serviços contratados (limpeza, higiene, segurança);

• Ao nível da inspeção (preventiva ou condicionada) por técnicos normalmente externos ao edifício;

• Ao nível da identificação de manifestações e reparação da patologia (repondo a solução original) por projetistas e construtores.

Apenas os procedimentos ao nível da utilização corrente podem ser suportados por meio dum manual de utilização, nos restantes níveis é adequado pensar num regime de manutenção integrada.

O SIM completa e coordena a informação e deve haver um suporte físico para consulta, que permita a todos os intervenientes tomar decisões acertadas para um procedimento, rotina de inspeção ou outra tarefa, estando ao corrente do que se passou no passado, o que está a acontecer no presente e a projeções futuras. Pode resumir-se a relação entre as áreas, através de três grandes grupos: [CALEJO, 2001] citado por [RIBEIRO, 2009]

• O cadastro – é uma base de dados de operações de manutenção (técnica, econômica e funcional) onde todos os acontecimentos devem ser registados;

• O plano de manutenção – é composto pela manutenção preventiva (rotinas de inspeção e observação de sintomas), a gestão da vida útil (estabelecer procedimentos para atuar ao longo da vida) e a manutenção corretiva (garante a reparação de patologias);

• A intervenção – deve estipular diferentes formas de atuação, desde formas padrão (mais frequentes, devem existir fichas tipo de intervenção e procedimentos de apoio ao diagnóstico), a emergência (são mais difíceis por si só, pode procurar-se padronizar a intervenção) ou reabilitação (deixam de estar no âmbito da manutenção, sendo analisadas, por isso, de forma diferente. Neste âmbito concreto, o objectivo é apenas apresentar um histórico do desempenho para apoio da decisão).

A figura 2.6. apresenta um fluxograma correspondente à estrutura de um Sistema Integrado de Manutenção.

Outra particularidade deste sistema prende-se com a natureza dos procedimentos, dividindo-se em dois grupos:

• Procedimentos com origem externa ao sistema dependem das reclamações obtidas, situando-se no domínio do plano de manutenção (arquivo, urgência e manutenção corretiva ou reativa planeada);

• Procedimentos com origem interna ao sistema estão relacionados com a auto-motivação, e enquadram-se no âmbito da manutenção preventiva, condicionada e sistemática.

Manutenção preventiva vs manutenção corretiva:

A escolha de uma política de manutenção num edifício depende sobretudo da sua vida útil.

De acordo com CORDEIRO; a manutenção corretiva tem um custo inferior à manutenção planeada para os primeiros 20 anos de vida útil de um edifício, ou seja, para edifícios com vida útil reduzida (igual ou inferior a 20 anos) este tipo de manutenção torna-se economicamente rentável.

Porém, a maioria dos edifícios de habitação tem uma vida útil superior a 20 anos e verifica-se que adotar uma política corretiva aumenta o valor dos custos. CORDEIRO afirma que esse valor aumenta exponencialmente a partir dos 20 anos, mostrando que se torna compensatório adotar uma política de manutenção preventiva.

Este fenômeno pode ser explicado pelo facto de nos primeiros 20 anos de um edifício, não ocorrerem patologias com frequência, e quando ocorrem são geralmente pequenas e de fácil tratamento. Contudo, quando essas patologias se tornam muito frequentes, mais vezes se recorre a correções e este tipo de manutenção apenas corrige um fator causador de problemas, mantendo os restantes a contribuir para a degradação do edifício e a aumentar os encargos de futuras reparações.

A manutenção preventiva exige ações de manutenção frequentes ao longo da vida útil do edifício, daí ter um custo elevado quando comparada com a manutenção corretiva nos primeiros anos do edifício, mas a redução do número de situações urgentes torna este tipo de manutenção mais linear e econômico a longo prazo.

8 Enquadramento Teórico 6:

A figura abaixo ilustra de uma forma clara qual a variabilidade de custos entre as grandes e pequenas reparações a manutenção preventiva.

Manutenção, reabilitação e renovação de edifícios:

Quando abrimos o jornal e lemos que um edifício histórico vai ser restaurado, pensamos em obras de restauro onde azulejos partidos são substituídos, as madeiras envernizadas, os estuques reparados, ou seja, pensamos em reabilitação, manutenção e em renovação, mas será que estes três conceitos têm o mesmo significado? À primeira vista sim, mas este subcapítulo explica a sua diferença e o resultado que cada um tem no desempenho e qualidade pretendido, da seguinte forma:

Definem-se os diferentes trabalhos da seguinte forma:

• Manutenção – repor ou atingir a qualidade inicial da construção, corresponde a um aumento do desempenho.

• Reabilitação – repor a qualidade regulamentar e ultrapassar a qualidade inicial da construção, corresponde a um aumento máximo de desempenho.

• Renovação – introduz ganhos adicionais na qualidade e melhorias funcionais de desempenho na construção, corresponde a um aumento de desempenho acima do patamar de qualidade regulamentar.

O autor CALEJO na sua tese de doutoramento faz ainda menção ao termo “conservação” que é frequentemente utilizado como um sinônimo para manutenção. A confusão com a palavra “conservação” deve-se ao facto desta ter origem no termo anglo-saxônico “conservation”, que implica a conservação de edifícios históricos numa mistura de conservação e manutenção. O mesmo autor refere que o termo “conservação” deve ser aplicado a alimentos e “manutenção” a edifícios.

O exemplo da substituição de uma porta é bastante pertinente e explica de uma forma simples a diferença entre estes dois conceitos. Se uma porta for substituída por outra com as mesmas características, é manutenção. Se a porta for substituída por uma porta de outro material, com menor permeabilidade ao ar, por exemplo, passa a ser uma operação de reabilitação ou renovação.

A reabilitação ou a renovação devem ser aplicadas em caso extremo, ou no limite, em casos que a nível econômico e de desempenho tragam grandes melhorias, ou seja, casos em que as exigências funcionais e as técnicas não são satisfeitas, ou casos em que o desempenho é muito inferior ao esperado.

Estas operações são inversamente proporcionais, em tempo, à qualidade da construção inicial, e o objectivo é alterar o desempenho para níveis superiores ao estado inicial, de forma a “adiar” uma nova intervenção.

9 Modelos de simulação:

Um edifício é constituído por elementos com funções específicas, e que em conjunto dão resposta a uma determinada função exigencial (por analogia, temos o corpo humano, cujos variados sistemas operam com um objectivo comum).

Contudo segundo CALEJO o desempenho do conjunto é conseguido através de mecanismos cuja complexidade é na maioria dos casos impeditiva de ser convenientemente interpretada e analisada.

Ainda segundo o mesmo autor, devem-se considerar os seguintes fatores característicos da complexidade, para melhor compreender o comportamento de um edifício:

• Grande diversidade de atuação dos utentes;

• Diferentes formas de utilização (corretas e incorretas);

• Elevado número de respostas funcionais a que o edifício está solicitado;

• Multiplicidade de elementos, componentes e materiais que constituem o edifício;

• Necessidade de resposta a grande diversidade de fontes de degradação;

• Produto de um faseamento e não de uma ação única.

Este capítulo visa então compreender o comportamento de um edifício, o que implica a construção de um modelo que possibilite simular a sua evolução no tempo.

Continuando a linha de pensamento, o nível de resposta de cada um dos componentes define o nível de qualidade que o edifício apresenta. Tendo como padrão inicial o nível de resposta do edifício quando novo, a avaliação da qualidade pode ser alcançada através de comparação, em diferentes etapas da sua vida útil.

Graficamente isto pode ser explicado através da curva “nível de qualidade-tempo”, que se encontra representada na figura 3.1.

Analisando a figura 3.1., entende-se que qualquer que seja o tipo de manutenção adotada, nunca é possível atingir o nível de qualidade inicial.

A curva 1 representa a manutenção muito frequente. As subidas registadas dizem respeito às operações de manutenção frequentes.

A curva 2 é a curva da manutenção programada. Verifica-se que entre operações de manutenção a curva tem um pendor semelhante à curva da ausência de manutenção.

Segundo CORDEIRO, quando não existem operações de manutenção nos edifícios, o caso da curva 3, é possível identificar três fases de comportamento de edifícios em serviço:

• Comportamento inicial (a) – súbita diminuição do nível de qualidade, normalmente resultante de disfunções que acompanham o início da utilização;

• Comportamento em serviço (b) – lenta diminuição do nível de qualidade, devido a agentes físicos e à utilização;

• Fim de vida útil (c) – decréscimo rápido do nível de qualidade do edifício, até atingir o limite de insatisfação, coincidindo esta fase com o limite de vida útil de muitos sistemas do edifício, que podem acelerar a degradação de outros sistemas e assim sucessivamente.

Custos:

Os custos de um edifício estão divididos em dois grupos: os custos iniciais e os custos diferidos (custos de serviço).

Os custos iniciais podem ser divididos em custos de terreno, projeto, construção e legalização.

Os custos diferidos são mais difíceis de contabilizar pelo seu carácter imprevisível. Os custos diferidos incluem os custos de manutenção, exploração e utilização.

Modelos de simulação:

Como foi referido em 3.2., o custo global de um edifício é composto pelo custo inicial e o custo diferido. O custo inicial é igual ao custo de aquisição da habitação e é fixo. O utente sabe quanto vai pagar pelo seu imóvel quando o adquire. Por outro lado, o custo diferido é desconhecido, instável e dependente de inúmeras variáveis.

É de grande interesse estudar o comportamento do edifício ao longo da sua vida útil, explorar quais as condicionantes que afetam o seu desempenho e determinar modelos que o possam simular de maneira a antecipar medidas que permitam diminuir os seus custos.

Métodos de determinação de custos de manutenção:

BAHR citado por GUIMARÃES, distingue quatro métodos fundamentais para a orçamentação dos custos de manutenção, representados na figura 3.3.:

• Métodos baseados em dados históricos: referem-se aos gastos existentes no passado. Pode-se partir de um custo médio de manutenção por m2 de pavimento, referente a um determinado período de tempo, que é usado para determinar os custos de manutenção nos anos seguintes. Trata-se de um método relativamente simples e sem grandes exigências de cálculo.

• Métodos de orçamentação orientados para o valor: o custo de manutenção é determinado através do produto de uma percentagem fixa pelo valor do edifício, que é definido com base no valor de construção ou no valor de substituição. Tal como o método anterior, são baseados em valores médios constantes, o que exclui os efeitos das variações cíclicas dos meios financeiros em questão, sendo esse um dos seus defeitos.

• Métodos analíticos: apresentam um grau de pormenorização maior. São considerados factores como a idade do edifício, dimensão ou as tecnologias utilizadas, e validados com factores de correção e de peso. Há, no entanto, variados métodos analíticos e com diferenças substanciais entre si. O número de variáveis de input a considerar numa fórmula de cálculo analítica é ainda vasto e por isso podem existir métodos muito díspares.

10 Modelos De Simulação 2:

• Orçamentação de acordo com a condição do edifício: este método é baseado na realização periódica e sistemática de inspeções ao edifício. A vantagem deste método é que as necessidades de manutenção podem ser identificadas com antecipação e determinadas com precisão. Por outro lado, este método tem como desvantagens o investimento em operações de inspeção e a dificuldade em fazer interpretações objectivas da condição dos componentes inspecionados. Daqui surgiu a necessidade de normalizar os critérios de avaliação a aplicar durante a inspeção de edifícios. Para esse fim foram desenvolvidos vários métodos: Méthode D’Évaluation Rapide, Impulsprogramm Bau , entre outros.

Nos pontos que se seguem faz-se uma síntese dos seguintes modelos de simulação:

• Valor Atual dos Edifícios;

• Método da Incerteza;

• Método MEDIC;

• Método de ALANI;

• Life Cycle Cost, LCC – Custo Global de um Edifício.

Valor atual dos edifícios:

Este método surgiu associado à Economia e foi aplicado em edifícios em 1956 por Friedman. Não é um método puro de simulação do comportamento de edifícios, mas é útil pois estima o custo de vida útil do edifício [CALEJO, 2001] citado por [RIBEIRO, 2009]

Não será utilizado neste trabalho pois um dos seus defeitos é a difícil previsão dos custos diferidos.

método da incerteza

Este método está relacionado com o Life-Cycle Costing, pois a incerteza afeta muitos dos dados do modelo, daí o resultado final não ser um valor fixo, mas um intervalo. Pode também utilizar-se a estimativa para analisar a necessidade de substituições e/ou reparações periódicas. Nestes casos, são usuais métodos de análise de sensibilidade, análise custo/benefício e análise de risco.

METODO MEDIC – METHODE D’EVALUATION DE SCENARIOS DE DEGRADATION PROBABLES D’INVESTISSEMENTS CORRESPONDANTS

O objectivo deste método passa pela garantia da melhor estratégia de intervenção, com base num conjunto de rotinas informáticas. São simuladas as deteriorações dos elementos dos edifícios e pode-se determinar com probabilidade a data de substituição, e o planeamento, bem como o desempenho global em manutenção para todo o edifício.

Segundo CALEJO, trata-se dum processo inovador pois assume um comportamento probabilístico dos componentes e estabelece um processo de previsão com objetivos tecnológicos e econômicos. É um método que se enquadra na família dos métodos baseados em observação da história de casos reais. Contudo a sua aplicabilidade em diferentes países carece de adaptação à realidade construtiva local. São ainda factores de incerteza a consideração do nível de manutenção a que os diferentes elementos estão submetido durante a recolha de informação.

Método de Alani:

Uma equipa coordenada pelo Dr. Amir Alani desenvolveu este método, que “adotou” o nome do seu autor, no Departamento de Engenharia Civil da Universidade de Portsmouth, e foi apresentado em 2001. É baseado numa inspecção prévia do edifício e o objectivo passa por traçar uma previsão da degradação do edifício e dos possíveis encargos com a manutenção. [CALEJO, 2001] citado por RIBEIRO.

CALEJO, refere que este método “assume que no final da vida útil dum edifício os encargos de reposição são idênticos aos da construção nova mais os custos de demolição”.

O Método de Alani organiza o desempenho e o custo da mesma forma, e chega a conclusões em simultâneo para ambos. Contudo não é um método útil em edifícios novos uma vez que é suportado por valores determinísticos para a vida útil e para os encargos anuais com a manutenção.

Life cycle cost, lcc- custo global de um edifício:

O presente trabalho utilizará este modelo no estudo dos custos de manutenção e a sua apresentação detalhada encontra-se no próximo ponto.

Life cycle cost-lcc:

Em 1977 o Departamento da Indústria Britânico definiu Life Cycle Cost (LCC) da seguinte forma:

“É um conceito que agrupa um variado número de áreas – engenharia, economia, matemática e a estatística – para estimar os custos das despesas que surgem durante a utilização de um bem. O LCC quantifica as opções para definir com claridade qual a melhor decisão a tomar.”

No mesmo ano o Instituto Americano de Arquitetura definiu o LCC como:

“Método que permite a escolha de uma, ou várias soluções, baseando-se na consideração de todos os factores econômicos considerados relevantes durante um período de estudo”

Desenvolvimentos:

O conceito Life Cycle Cost teve a sua origem durante a 2ª Guerra Mundial, aquando do aprovisionamento de armamento por parte do Departamento de Defesa dos EUA. O Japão, destruído no pós-guerra, aplicou a metodologia do LCC em programas de reabilitação da sua economia, através da redução de custos a longo prazo. [EMBLEMSVAG, 2003] citado por [GAUTAM, 2009]

Nos anos que se seguiram, entendeu-se aplicar o conceito a outras áreas. Nos Estados Unidos por exemplo, o conceito foi aplicado no sector industrial para criar sistemas de energia alternativos internos em unidades fabris.

Progressivamente, o conceito Life Cycle Cost foi aplicado em edifícios, mas durante os primeiros anos toda a atenção foi focada para os custos da fase de projecto, construção e utilização imediata, negligenciando os custos provenientes do uso, manutenção e demolição do edifício. Quando este erro foi reconhecido, no final dos anos 70, o conceito foi renovado e passou a ser utilizado na decisão e previsão de custos para a compra de habitação.

Há inúmeros estudos acerca da utilização do LCC em edifícios, desde a sua compra até à utilização de determinados materiais, passando pelos custos de telhados, sistemas de ar condicionado e sustentabilidade ambiental.

Concluindo, o LCC é um método de gestão de todos os custos associados à compra, uso, manutenção e demolição de um bem. Este método avalia a sua performance econômica, sujeita a requisitos funcionais e operacionais durante a sua vida útil, permitindo determinar alternativas e minimizar custos. Os princípios do LCC podem ser aplicados do mais simples, ao mais complexo dos bens.

A título de exemplo, quando compramos um carro, factores como o consumo de combustível, o preço, seguros, revisões e a facilidade em obter peças para substituição são factores que pesam na nossa decisão. Inconscientemente estamos a aplicar o conceito do LCC.

O LCC é então uma boa ferramenta para a tomada de decisões por parte do utente (no momento de compra), bem como para os gestores de edifícios. Um edifício e as partes que o constituem tornar-se-ão obsoletos com o passar do tempo, e isso traduzir-se-á em custos acrescentados que devem ser previstos e orçamentados o mais cedo possível, para salvaguardar os interesses do utente.

A figura 3.4. exemplifica a atitude típica de um futuro comprador. Aquilo que se pensa ser o custo de uma habitação corresponde à parte emersa do icebergue (custo inicial). Debaixo de água estão representados os custos diferidos, que em poucas décadas serão superiores ao investimento inicial.

11 Modelos De Simulação 3:

Modelos de life cycle cost:

FABRYCKY & BLANCHARD, citado por GAUTAM, criaram uma figura semelhante à figura 3.5., onde ilustram o ciclo de vida de um produto, independentemente da sua função e tamanho, onde se mostra que à medida que o tempo avança mais difícil é aplicar alterações ao mesmo produto.

A figura 3.6., por seu lado, mostra a grandeza dos custos em diferentes fases do produto, e mais uma vez é demonstrado que os custos em fases tardias são normalmente superiores aos custos em fase inicial.

Os fundamentos dos modelos de LCC baseiam-se em pressupostos econômicos, sobretudo em métodos de análise de decisão. A oferta de métodos de LCC é enorme, mas existe a necessidade de se criar um que possa ser aplicado a todos os casos. Isto deve-se ao facto que cada caso é único e possui características intrínsecas.

A título de curiosidade, Dhillon (1989) desenvolveu vários modelos específicos para o Exército norte americano (modelos para armamento e aviões); Andrew e et al (1994) e Regunlinski e Gupta (1983) modelos para aviões; Ganapathy (1983) para motores eléctricos; Bhuyan (1982) para automóveis; Eddins-Earls (1981) para hospitais e Bromilow e Pawsey (1987) para edifícios universidades.

O LCC de um Edifício:

A compra e utilização de um produto envolve três componentes principais:

• Custo de aquisição;

• Custo de uso e manutenção;

• Custo de demolição.

A soma destes três custos, também designada por “cradle-to-grave”, é conhecida como LCC.

Se o produto for um edifício, o seu LCC pode ser dividido nas seguintes fases:

• Fase de desenvolvimento;

• Fase de projeto;

• Fase de construção;

• Fase de utilização e manutenção;

• Fase de demolição.

A fase de utilização e manutenção corresponde ao maior intervalo de tempo da vida útil do edifício. Começa quando este é ocupado pelo utente e termina quando este abandona a casa, ou o edifício é demolido. As figuras 3.7. e 3.8. ilustram o conceito de custo total de um edifício e a distribuição do custo na sua construção. A opção mais econômica será aquela projetada para o LCC mais barato.

Pensar apenas no custo inicial resulta numa visão desfocada do custo real de um edifício. Em alguns casos, os custos diferidos ultrapassam o custo inicial.

O principal benefício de se proceder à manutenção periódica de um edifício é manter o valor de investimento, prepará-lo para a sua função e manter uma boa aparência. O custo de manutenção é o mais significativo, contudo tem recebido pouca atenção na maior parte dos estudos realizados.

Para que a qualidade de um edifício se mantenha por muito tempo, o projetista e o utente devem considerar durante a fase de escolha de materiais as implicações que as suas propriedades terão no futuro, e planear um mapa de manutenção preventiva.

O custo da construção está a aumentar a um ritmo alucinante, devido aos aumentos da energia, materiais e mão-de-obra. Uma construção eficaz e sustentável influencia o valor de compra de uma habitação. O impacto destes fatores, aliado a outros de ordem econômica e social, fazem com que as técnicas do LCC estejam na ordem do dia.

O proprietário vai deparar-se com a necessidade de realizar operações de manutenção para manter a qualidade da estrutura, dos sistemas e dos componentes da sua habitação. Os custos envolvidos em restauro e manutenção não são óbvios aquando da compra, mas estes custos são inevitáveis, e mais tarde quando este tipo de obras se tornar urgente ficarão mais caros, daí ser da máxima importância determinar a condição inicial do edifício e antecipar as necessidades e custos futuros.

Custos:

Na análise do LCC para a compra de habitação, é importante definir o conceito “whole life cost”. Durante a ocupação da habitação, o comprador terá que manter o nível de qualidade e o bom funcionamento dos sistemas que o constituem. Esse período corresponde à fase de utilização e manutenção, que é também a fase mais extensa do LCC de um edifício.

Os elementos que constituem os custos de um edifício dependem de factores de ordem externa (o clima, por exemplo), e de factores intrínsecos ao ocupante (nível de vida e o comportamento do utente).

DELL’ISOLA e KIRK, citados por GAUTAM sugerem os seguintes elementos a ter em conta no cálculo do LCC para uma habitação.

• Custos Iniciais: Construção, Impostos;

• Custos Pontuais: Substituições, Alterações, Restauro;

• Custos Anuais: Utilização, Manutenção, Impostos, Seguros, Segurança;

• Custos Funcionais: Empregados, Materiais, Má utilização.

12 Modelos De Simulação 4:

Neste ponto é analisada a compra de uma habitação já pronta, logo os custos com a construção não são considerados relevantes, ou seja, o valor de compra da habitação será igual ao valor do custo inicial.

Todos os encargos que dizem respeito ao pagamento do sinal e empréstimos bancários fazem parte da despesa inicial.

Infelizmente a demolição do edifício, a última fase do LCC, é constantemente negligenciada. Mais do que nunca é preciso adoptar uma visão sustentável na construção e deixar de pensar que o processo de demolição de um edifício não tem um impacto financeiro e ambiental. Hoje em dia são aplicadas políticas de reutilização de materiais provenientes de edifícios demolidos para obras públicas (o betão triturado serve de agregado ou de material para pavimentos e mobiliário urbano, e a armadura é frequentemente vendida a siderurgias). O custo da demolição, associado ao tratamento dos resíduos e transporte (apenas três custos de uma fase que pode incluir muitos mais) por vezes torna-se um fardo pesado para carregar.

Custos de Aquisição:

São os custos que começam no momento em que o comprador começa a procurar uma habitação, até ter a chave na mão. Alguns estudos mostram a primeira casa vale aproximadamente 85% do preço médio do mercado.

• Custo de pesquisa de mercado: contacto com agências imobiliárias e bancos. Normalmente não é considerado, excepto quando o estudo for extenso e caro;

• Preço da habitação: Elemento mais importante do custo de aquisição, na grande maioria dos casos pago através de empréstimo bancário, que se traduz numa despesa mensal. O valor da habitação depende da sua localização, tamanho, qualidade da construção, materiais utilizados, vizinhança, proximidade a serviços e meios de transporte e a pólos de emprego;

• Custos da escritura: Despesas associadas à compra da habitação. Correspondem ao pagamento à agência imobiliária, inspetores e outros serviços requisitados. De acordo com a agência Freddie Mac (2008), estes custos correspondem entre 2% a 7% do valor da habitação e do valor do empréstimo;

• Custos associados à taxa de juro;

• Custos associados ao sinal: O sinal de entrada para a compra de uma casa é variável. Este valor depende de quanto custa a habitação, do historial financeiro do comprador e do tipo de empréstimo. O banco pode exigir um valor elevado de forma a proteger os seus interesses, caso o comprador se atrase com os pagamentos mensais.

Custos de Utilização (Mensais e Anuais):

São despesas frequentes durante o período de ocupação da habitação. Os principais elementos constituintes são a prestação mensal ao banco, as contas de eletricidade, água, gás, etc., e custos associados a reparações e manutenção, seguros e impostos.

Estes custos podem ser divididos em três categorias: Mensais, Anuais e Periódicos.

• Prestação mensal: O elemento de custo mais caro e frequente. Normalmente a prestação mensal tem uma duração de 30 anos. A cada pagamento mensal está anexo um valor extra correspondente à taxa de juro;

• Despesas com serviços: Correspondem aos custos com eletricidade, água, gás, aquecimento (despesas variáveis) e tv cabo, internet, telefone (despesas fixas);

• Despesas com reparações e manutenção: Reparação da instalação eléctrica e de abastecimento de água, envolvente interior e exterior, janelas e elementos degradados. Como exemplo temos maçanetas partidas que necessitam de substituição, canos entupidos, torneiras que pingam, etc.;

• Despesas com taxas e impostos municipais;

• Seguros: O de incêndio é obrigatório, mas existem várias modalidades.

Custos de Reparação e Substituição (Periódicos):

• Grandes obras: Quando se compra uma casa, periodicamente é necessário efetuar obras de reparação consideráveis. Estas obras não se destinam a aumentar o valor da casa, mas sim manter o nível de qualidade próximo do nível inicial (correspondente ao momento em que se compra a habitação). Como exemplo dão-se as obras de pintura da casa, substituição de portas, janelas, telhados, electrodomésticos, sistemas de ar condicionado e canos.

Custos associados ao fim de vida útil:

Esta é a fase final do LCC que corresponde à venda da casa ou à sua demolição.

• Venda: Custos de publicidade, trâmites legais associados com a venda e saldo da mesma;

• Demolição: Custo da demolição, remoção e tratamento de resíduos e limpeza do terreno.

Vida útil:

Este conceito tem sido referido ao longo do trabalho e é importante defini-lo para um melhor entendimento do seu significado.

A Norma [NP EN 13306, 2007] define ”vida útil” como:

“Intervalo de tempo, que sob determinadas condições, começa num dado instante e termina quando a taxa de avarias se torna inaceitável ou quando o bem é considerado irreparável na sequência de uma avaria ou por outras razões pertinentes.”

A análise da vida útil tem em conta vários factores e parâmetros que se desenvolvem de diferentes formas. GASPAR citado por RIBEIRO, nomeou os seguintes:

• Deterioração física;

• Obsolescência econômica;

• Obsolescência funcional;

• Obsolescência tecnológica;

13 Modelos De Simulação 5:

• Obsolescência ou mudança do contexto social;

• Obsolescência ou mudança do contexto envolvente;

• Alterações normativas;

• Obsolescência visual, de imagem ou estética;

• Mudanças ambientais.

Obsolescência:

Segundo a Norma (ISO 15686:1), obsolescência é “a perda de capacidade de um elemento em executar a sua função satisfatoriamente devido a mudanças das exigências de desempenho.”

A mesma norma refere que a substituição por falha técnica é diferente de obsolescência. Este parâmetro é difícil de quantificar e a estimativa do período correspondente à obsolescência deve ser calculado a partir da experiência do utente e dos projetistas.

A obsolescência está ligada ao desperdício, uma vez que o edifício, ou elementos deste, que até podem estar funcionais, serão substituídos.

É importante que o planeamento da vida útil pense nesta questão e reduza a obsolescência e/ou maximize a reutilização do edifício ou elementos.

A obsolescência pode ser do tipo funcional, tecnológica ou econômica. As substituições podem resultar de gostos e modas, que são critérios variáveis no tempo. O quadro 3.1., retirado da Norma [ISO 15686:1,2000] elucida este ponto de vista.

Vida ativa:

Vida ativa é “o período durante o qual o desempenho das construções é mantido a um nível compatível com o cumprimento dos requisitos essenciais” [Diretiva dos Produtos de Construção (89/106/CE, 1999) citado por BORDALO citado por RIBEIRO.

Esses requisitos são:

• Resistência mecânica e estabilidade;

• Segurança contra incêndios;

• Higiene, saúde e ambiente;

• Segurança na utilização;

• Proteção contra o ruído;

• Economia de energia e retenção de calor.

Estes requisitos devem ser cumpridos durante um período economicamente razoável da vida ativa, período esse que abrange todos os parâmetros importantes no cálculo (custos de projeto, construção, utilização, riscos e falhas na construção durante a vida ativa, custos de seguros, custos de manutenção, etc.).

Vida útil de um projeto:

A vida útil de um projeto está ligada aos requisitos da durabilidade, pois é através destes que se consegue definir a construção para a vida útil pretendida.

Segundo a Norma (ISO 15686:1), durabilidade é definida da seguinte forma: “capacidade de um edifício, ou das suas partes, desempenharem a sua função durante um determinado período de tempo, sob as ações de agentes durante a fase de utilização.”

A mesma Norma [ISO 15686:1, 2000], define as categorias da vida útil em projeto da seguinte forma:

Fim de vida útil e demolição:

O fim de vida útil é atingido quando um edifício deixa de satisfazer as necessidades e funções para que foi projetado. Segundo GASPAR, citado por RIBEIRO, a vida útil é difícil de determinar pois não é um processo linear, nem automático. Na maior parte das construções atinge-se o fim de vida útil não por causa da durabilidade limitada dos materiais e componentes, mas sim por causa de mudanças ou transformações de critérios (estéticos, funcionais, inovadores).

Para determinar o momento do fim de vida útil deve-se ter em conta as seguintes propriedades:

• Segurança – relacionada com a manutenção da integridade de um edifício;

• Funcionalidade – relacionada com a função para a qual o edifício foi concebido;

• Estética – relacionada com o aspecto estético do edifício.

Para cada uma das propriedades mencionadas em cima é definido um nível mínimo exigencial. Isto traduz-se graficamente na figura 3.9. que compara as três propriedades.

Atentando a figura 3.9. entende-se que, embora cada propriedade seja diferente, o nível mínimo para estética é atingido mais cedo. Apesar do nível mínimo de segurança estar assegurado, demonstra-se que a propriedade estética é a mais exigente e a que define a vida útil prevista.

14 Modelos De Simulação 6:

A Norma (ISO 15686:1) faz referência ao facto que um edifício é um bem com um período de duração extenso e que um correto planeamento da sua vida útil permite que este seja utilizado por vários utentes. Aumentando a vida útil e reduzindo a necessidade de manutenção e substituições contribui-se para a sustentabilidade e preservação de recursos.

A demolição do edifício deve ser tida em conta na fase de projeto, de forma a reduzir o desperdício e facilitar a reutilização de materiais e componentes em outros edifícios.

Whole Life Cycle Cost (WLC):

O conceito de Whole Life Cycle Cost (WLC), considera os custos de uma forma global, isto é, para além dos custos associados com o LCC, o WLC é constituído pelos custos iniciais e de investimento.

A Norma (ISO 15686:5)] define WLC como o conjunto de todos os custos iniciais e futuros, considerados significativos e relevantes, bem como os benefícios ao longo do seu ciclo de vida, enquanto preencherem os requisitos de desempenho.

A figura 3.10. distingue o conceito WLC de Life Cycle Cost.

Total Life Cost (TLC):

Recentemente desenvolveu-se outro conceito, o Total Life Cost (TLC). Segundo [RIBEIRO, 2009], TLC é um conceito que “contabiliza ganhos de produtividade com trabalhadores satisfeitos, perto da habitação, etc. É um método holístico de difícil aplicação, mas que segundo estudos, pode aumentar a produtividade (5 a 35%) dos utentes”.

A figura 3.11. representa o ponto teórico ideal para efetuar uma intervenção.

15 O Edifício em serviço:

Tal como foi referido anteriormente, um edifício pode ser comparado a um sistema constituído por vários elementos cujo correto funcionamento depende da forma como eles se ligam e do seu desempenho.

O equilíbrio do edifício é ameaçado por vários factores, exteriores e interiores, que contribuem para aumentar a complexidade do seu funcionamento, tais como:

• Grande diversidade de atuação dos utentes;

• Diferentes formas de utilização (corretas e incorretas);

• Elevado número de respostas funcionais que o edifício tem que cumprir;

• Multiplicidade de elementos, componentes e materiais;

• Resposta a agentes de degradação;

• Produto de um faseamento e não de uma ação única.

Agentes de degradação:

Os edifícios são compostos por vários elementos, componentes e materiais que possuem características próprias e formas distintas de reagir aos agentes de degradação a que estão sujeitos e que contribuem para a diminuição da sua qualidade. [CALEJO, 2001] dividiu estes agentes em três grupos: erros, agentes físico-químicos e biológicos e obsolescência.

O erro na fase de projeto acontece quando um componente, ou material, não consegue dar uma resposta a uma solicitação funcional, isto é, não representa o papel para que foi destinado. O erro também ocorre na fase de construção, resultado do incumprimento do projeto e normas, e nos materiais, quando as especificações exigenciais são ignoradas. A utilização normal do edifício é um processo natural e relaciona-se com a vida útil dos materiais, daí ser importante definir qual vai ser a intensidade e o tipo de utilização, na fase de projecto, para que a escolha dos elementos seja feita de forma inteligente (por exemplo, o átrio de uma estação de comboios é um espaço visitado por milhares de pessoas todos os dias, cujo pavimento está exposto a grande desgaste. Escolher um revestimento em madeira em detrimento de um em pedra implicaria operações de manutenção e substituição constantes, ou seja, seria um erro). Para que as operações de manutenção sejam rápidas e eficazes deve-se ter em conta a facilidade de obtenção do material de substituição e complexidade da operação.

As ações físicas e químicas podem ser estudadas na fase de projeto e as soluções construtivas a adptar devem minimizar ou eliminar os problemas causados pelos agentes de degradação. As ações biológicas, por outro lado, não são facilmente detectáveis e quando surgem requerem a adoção de medidas ou regras que afetam o habitual uso do edifício pelo utente.

Os agentes físico-químicos e biológicos são de dois tipos: naturais e acidentais. As ações naturais são resultado dos agentes atmosféricos (radiação solar, chuva, umidade, vento, etc.) e do uso corrente. As ações acidentais são do tipo natural (sismos, cheias, incêndios, etc.) e de utilização (inundações, choques, etc.). Estas ações são menos frequentes e de difícil previsão, mas é necessário estar preparado para a sua ocorrência e conseguir dar resposta à solicitação, pois num curto intervalo de tempo podem danificar o edifício.

O autor CALEJO dividiu os agentes físico-químicos e biológicos em cinco grupos:

A obsolescência é caracterizada como uma ação indireta, pois parte de uma comparação do perfil de desempenho do edifício em relação a um nível exigencial. Este nível varia ao longo do tempo e isso traduz-se numa mudança na utilização do edifício diferente da prevista na fase de projeto. Pode dever-se a erros de concepção ou a alterações em fase de utilização.

Os participantes no processo de manutenção:

A manutenção de edifícios é um processo que requer o envolvimento de todos os intervenientes no funcionamento do edifício, nomeadamente o dono do prédio, os utentes, o gestor do edifício e as equipas de manutenção, como se mostra na figura 4.2.

Quando o dono do edifício considera que é necessário efetuar uma reparação ou outra operação de manutenção, essa informação é transmitida ao gestor que a encaminha para os técnicos que constituem a equipa de manutenção. Contudo, como há transmissão de informação entre vários intervenientes é possível que os trabalhos efetuados não correspondam ao inicialmente pedido.

Modelos de degradação:

A previsão da vida útil de um edifício requer a compreensão do processo de degradação e das mudanças de condições ao longo do tempo. Pode basear-se quer em modelos empíricos, quer em modelos teóricos.

Segundo ALMEIDA, os modelos empíricos baseiam-se em ensaios levados a cabo para prever a vida útil de um determinado produto de construção e podem ser de curta duração, longa duração ou naturais. A Norma (ISO 15686:2) define os ensaios a efetuar para a obtenção de dados sobre o processo de degradação dos elementos, componentes e materiais de construção.

• Ensaios de campo: os elementos são avaliados através da exposição natural ao meio ambiente;

• Ensaios de longa duração “in situ” (condições de serviço): a avaliação é feita através da exposição a condições normais de utilização;

• Ensaios em edifícios experimentais: os ensaios são feitos em edifícios concebidos especificamente para o ensaio de materiais e componentes;

• Inspeção de edifícios: tratamentos de dados e análise estatística de um parque habitacional.

Por outro lado, segundo PAULO citado por ALMEIDA os modelos teóricos dividem-se em três grupos:

• Modelos determinísticos: a vida útil de um elemento é função de uma durabilidade de referência, posteriormente modificada através de factores, obtendo-se um valor absoluto indicativo da durabilidade do elemento em estudo;

• Modelos probabilísticos: baseiam-se no cálculo matricial ou probabilístico que definem a probabilidade de ocorrência de uma mudança de estado de um elemento;

• Modelos de engenharia: metodologias mais simples (determinísticas) e integram um pouco da variabilidade associada à incerteza do mundo real (probabilística) sem se tornarem muito complexos.

O comportamento do edifício em serviço:

O comportamento de um edifício depende da resposta que os elementos que o constituem dão a uma dada solicitação. Comparando esta resposta com um nível de qualidade pré-definido, é possível determinar o seu desempenho. Este conceito permite estabelecer uma relação entre a degradação do edifício e a sua qualidade segundo um gráfico “nível de qualidade-tempo”, semelhante à figura 4.3.

A evolução do comportamento do edifício assentará num tratamento de dados probabilístico relativo à vida útil do mesmo, utilizando os valores das despesas registadas para esse período.

O método utilizado neste trabalho é o Life Cycle Cost, que consiste, de forma abrangente, na soma do valor do custo inicial do edifício com o valor dos custos diferidos.

16 O Edifício Em Serviço 2:

ALMEIDA diz que o método do LCC pode ser aplicado a um edifício na sua totalidade, ou apenas a um elemento ou material, quer em fase de projeto ou em fase de utilização. Este método é muito relevante para a comparação entre vários cenários de investimento, como manter ou renovar materiais, escolha entre soluções de reabilitação, etc.

Como o número de despesas e variáveis utilizadas é considerável e tendo em conta que foram registadas em datas diferentes, a este método associa-se um grau de incerteza. Essa fragilidade é minimizada ao aplicar-se um método de incerteza na análise, considerando os resultados não como um valor fixo e único mas como um intervalo de dados.

Fatores de custo:

Os fatores de custo são elementos aos quais está associada uma despesa num edifício. Todas as operações executadas no âmbito do normal funcionamento de um edifício, e na optimização do seu desempenho, geram movimentos de capital, ou seja, despesa.

Esta dissertação visa identificar esses custos, mas aplicados aos gastos com as áreas comuns, agrupando-os em três categorias principais, segundo a metodologia do LCC: custos de exploração, custos de manutenção e custos de utilização.

Na figura 4.4. é apresentado, na forma de um esquema, os vários componentes do Custo Global, dando ênfase aos custos diferidos e aos seus subgrupos e factores de custo.

Custo de exploração:

Este custo está relacionado com o desenvolvimento das atividades do edifício. São facilmente determinados pois dependem de variáveis mais concretas. Os elementos considerados são o consumo de energia e de água.

Nos últimos anos tem-se assistido a um aumento de informação sobre o impacto do consumo de energia no meio ambiente. Num artigo escrito por [WEIDNER & MEZ, 2008], constata-se que o aumento da poluição na Alemanha contribuiu, não só para diminuir a qualidade do ar, mas também para aumentar a degradação dos edifícios, sobretudo os mais antigos, devido a chuvas ácidas. As políticas de redução de CO2 aplicadas na Alemanha foram mais tarde aplicadas na União Europeia, que em 2020 espera reduzir as suas emissões de CO2 em 20%, e aumentar a quota das energias renováveis para 20%.

Ainda de acordo com os autores [WEIDNER & MEZ, 2008], em 2002, na Alemanha, foram aplicadas leis para aumentar a eficiência energética e reduzir o consumo de água em edifícios antigos, de forma a incentivar a redução de CO2. Em 2007 procedeu-se a uma reformulação legislativa e a certificação energética passou a ser obrigatória para todos os edifícios.

Energia:

O consumo de energia associado as áreas comuns, e funcionamento do edifício, consiste na iluminação exterior do edifício, jardim e logradouro, caixas de escadas e acessos, bem como para o funcionamento dos elevadores, sinalização de emergência, ar condicionado e bombas de abastecimento de água.

Quando o consumo de energia é muito elevado, devem ser tomadas medidas para a sua redução. A aplicação de sensores é uma boa opção em edifícios com muitos pisos, pois não há necessidade de ter todas as lâmpadas acesas se o utente apenas vai subir um andar. A instalação de painéis solares é uma medida inteligente para reduzir a factura energética, pois a energia produzida por estes pode ser utilizada para o consumo interno do edifício.

Água:

A água é utilizada principalmente para efetuar a limpeza das áreas comuns e para a rega dos jardins.

O valor da energia e da água dependem de vários factores, mas o mais preponderante é o valor da área comum. De uma forma simplificada pode afirmar-se que estes custos serão mais elevados quanto maior for o valor da área comum.

Os autores SILVA & PIMENTEL referem que as alterações climatéricas podem reduzir o volume de precipitação no nosso país. Aliado à má gestão do consumo de água potável, em poucos anos o cenário pode traduzir-se em escassez de água e seca prolongada em algumas zonas de Portugal.

Os mesmo autores, SILVA & PIMENTEL, estimam que três mil milhões de metros cúbicos de água são desperdiçados todos os anos, o equivalente a 39% das necessidades de consumo de água do país, e equivalente a 25 m3 por pessoa, por ano. O “Programa Nacional para o Uso Eficiente da Água” sugere a criação de uma certificação para todos os equipamentos afetos ao uso de água nas habitações, como chuveiros, sanitas e torneiras, para que o utente saiba qual a sua eficiência.

BRAGA & SANTOS, mencionam num artigo da sua autoria, que a manutenção dos jardins é responsável por um grande volume do consumo de água, e que a utilização da água da chuva pode minimizar o custo associado a esse consumo. A água da chuva pode também ser utilizada para limpeza das áreas comuns. Para que este processo seja viável é necessário conhecer os valores da precipitação no local onde se situa o edifício, e proceder ao dimensionamento de um reservatório.

Custo de manutenção:

Os fatores de custo de manutenção podem assumir características diferentes e alguns obedecem a padrões de comportamento distintos, isto é, podem ser do tipo cíclico (anuais ou não).

Os principais procedimentos de manutenção são a inspeção, manutenção pró-ativa, substituição, reparação, limpeza e manutenção de jardins.

Inspeção:

A inspeção é um processo de recolha de dados sobre o comportamento de um ou mais elementos do edifício, assente na observação, identificação e tratamento da patologia. Permite tirar conclusões sobre a evolução de patologias no edifício e é um mecanismo de manutenção preventiva.

Segundo MOTA“A inspeção é o elo de ligação entre a fase de utilização e a fase de manutenção”.

De forma a maximizar o resultado da inspeção, esta deverá ser dividida em quatro vertentes: visual, mecânica, de utilização e de teste. A inspeção visual é empírica e avalia de forma primária o tipo de anomalia. A inspeção mecânica avalia o cumprimento de requisitos mecânicos por parte do elemento, enquanto a inspeção técnica avalia o desempenho durante o normal funcionamento do elemento. A inspeção de teste avalia a capacidade do elemento através de testes, feitos no local ou em laboratório.

Limpeza:

A limpeza é uma operação importante pois contribui para o aumento da qualidade visual e do desempenho do edifício, aumentando o bem-estar dos seus utentes. A necessidade desta operação é uma consequência imediata da utilização e as suas características dependem do tipo e da condição de utilização. As operações de limpeza podem ser cíclicas, mas caso seja necessário, passam a condicionadas. Os utentes e o gestor do edifício atuam como fiscalização e podem contribuir para a elaboração de um esquema de limpeza mais eficaz.

Como se vê na figura 4.5., a atividade limpeza diminuí o declive da curva, retardando o efeito de degradação do elemento. Curiosamente a limpeza nem sempre é benéfica, isto é, se os produtos utilizados forem agressivos, estes podem ter um efeito negativo sobre os materiais diminuindo a sua qualidade e vida útil.

O “Alameda County Waste Management Authority”, na Califórnia, elaborou um documento sobre construção sustentável, onde analisaram o impacto da limpeza na redução do vandalismo. Qualquer ato de vandalismo deve ser limpo dentro de 24 horas. Isto mostra que os utentes do prédio estão atentos e têm um sentido protetor em relação ao seu edifício e à área envolvente.

Manutenção:

A manutenção pró-ativa é uma operação que visa incrementar o nível de qualidade das soluções existentes sem provocar alterações no respectivo elemento, ou componente. As operações de manutenção assentam em estratégias que avaliam e corrigem o desempenho do edifício, atrasando o processo natural de degradação e aumentando a sua vida útil, minimizando os custos.

Segundo RIBEIRO a cobertura de um edifício necessita de inspeções e limpezas frequentes durante toda a sua vida útil, e de correções e substituições após 30 anos. Os elevadores são elementos que dependem de operações de manutenção durante toda a sua vida útil. As redes de gás e eletricidade devem ser regularmente inspecionadas. As redes de água e esgotos devem ser constantemente monitorizadas e substituídas.

LEE & SCOTT, mencionam que o uso de tecnologia no processo de manutenção é uma boa ferramenta para melhorar o desempenho de um edifício. O uso de infra-vermelhos permite avaliar o estado dos revestimentos exteriores, sem que seja necessário efetuar um teste destrutivo. A aplicação de um software de manutenção programada permite economizar materiais e mão-de-obra, e atuar de forma mais rápida e eficiente.

Segundo FLORES, as operações de reparação ou substituição devem ser feitas depois de uma análise e correção da causa das anomalias, adotando técnicas adequadas a cada tipo, de forma a evitar o aparecimento de fenômenos de “repatologia”.

Estas operações classificam-se em médias/ligeiras ou grandes/pesadas consoante o seu grau de complexidade (as operações grandes/pesadas, também denominadas por grandes obras, são normalmente efetuadas no fim do ciclo de vida útil do elemento).

17 O Edifício Em Serviço 3:

Segundo CALEJO, citado por RIBEIRO, a reparação é uma operação de manutenção reativa, cujo objectivo é prolongar a vida útil do elemento e o seu nível de qualidade.

O gestor do edifício deve ser capaz de dar resposta a um problema levantado pela ocorrência de uma patologia, sobretudo na decisão do tipo de intervenção a efetuar. Muitas vezes são efetuadas ações de manutenção ligeiras que no geral revelam ser ineficazes e pouco rentáveis. CALEJO menciona que a existência de modelos de degradação de edifícios permitiu concluir que as ações preventivas planeadas são mais vantajosas que as ações de reparação.

Substituições:

A operação de substituição (parcial ou total) consiste na troca de um elemento, que apresente uma anomalia sem possibilidade de ser reparada, por outro com as mesmas características. A substituição pode ser programada, ou ativada quando ocorre uma patologia num elemento.

É importante prever o acesso e a facilidade de substituição dos componentes, para que o correto funcionamento do edifício, e qualidade de vida dos seus utentes, não sejam comprometidos.

As recomendações efetuadas pelos arquitetos e engenheiros, durante o processo de escolha dos componentes, são muitas vezes ignoradas durante a construção do edifício. A substituição ocasional não é alarmante, pois até serve como caso de estudo ao fornecedor para melhorar o seu produto. Por outro lado, quando as substituições se tornam muito frequentes é sinal que o componente não cumpre a sua função e é necessário substituí-lo por outro mais adequado.

Jardim:

Os encargos com a manutenção dos jardins variam consoante a dimensão destes, o seu uso e o tipo de vegetação e equipamentos instalados.

Segundo RIBEIRO cada fracção é responsável por uma parte da despesa do jardim. O pagamento pode estar incluído na mensalidade a pagar ao condomínio, ou independente quando a medida a aplicar for executada.

Quando a despesa de manutenção de um jardim se revela elevada, é importante analisar os factores que influenciam o custo e optar por outras soluções. A utilização da água da chuva e a plantação de vegetação autóctone são apenas duas medidas que podem diminuir o custo a longo prazo. A utilização de vegetação nativa permite trabalhar com a Natureza, isto é, as condições meteorológicas e a qualidade do solo são suficientes para que as plantas cresçam, logo não requererão muita manutenção e cuidado, ao contrário das plantas exóticas.

Custo de utilização:

Os custos de utilização são intrínsecos ao tipo de utilização do edifício. Incluem-se neste grupo as despesas com a segurança, administração de condomínio, seguros e impostos.

Condomínio:

O papel da administração de condomínio é descrito no ponto 4.4. de forma detalhada. Resumindo, a sua função é gerir o edifício, garantindo um nível de qualidade adequado aos seus utentes através de operações de manutenção e gestão financeira.

YAU & HO, mencionam que delegar as funções da administração de um edifício a uma empresa de gestão de condomínios é uma medida positiva, uma vez que as decisões tomadas visam beneficiar o edifício e os utentes em geral, e não um grupo de moradores em particular. A falta de experiência e conhecimento, aliados à inércia na tomada de decisões, na gestão feita através do processo de rotatividade entre moradores, são apontados como aspectos negativos.

Seguros:

O seguro contra incêndios é obrigatório e deve cobrir todas as fracções, bem como a área comum do edifício. Pode adotar-se também por um seguro conjunto multirriscos, ou seja, as fracções e a área comum têm seguro comum, pago por cada um dos moradores. Este tipo de seguro cobre diversas situações como incêndios, sismos, explosões, tempestades, inundações, danos causados por água, etc.

Os empregados contratados para a realização de operações de manutenção (como limpezas, jardinagem ou obras), devem estar afetos a um seguro de acidentes de trabalho.

O British Institute of Facility Management define “Facility Management” da seguinte forma:

“Coordenação entre o local de trabalho, os seus funcionários e as suas tarefas”.

Facility Management é uma ferramenta de gestão que teve origem nos Estados Unidos no início dos anos 80. Foi concebida para definir estratégias de manutenção de edifícios complexos e de grandes dimensões como centros comerciais e hospitais. Em 1982 foi criada a International Facility Management Association nos EUA e a European Association of Facility Management, EuroFM. A criação destas associações facilita a partilha de conhecimentos e a difusão do conceito por vários países.

Com o passar dos anos o conceito “Facility Management” cresceu e tornou-se mais complexo, o que levou à necessidade de investir na formação de técnicos e profissionais.

Desenvolvimento:

O papel do “Facility Management” está ligado com o planeamento, projeto, construção, uso e manutenção de um espaço e dos seus componentes, que consistem em sistemas de abastecimento de água e esgotos, eletricidade, gás, ar condicionado, passando pelo aspecto exterior, jardins, ruas e passeios, iluminação pública, entre outros.

Segundo BECKER e RIBEIRO, o conceito Facility Management tem o intuito de:

• Estudar a optimização de procedimentos de modo a diminuir os custos associados a energia, segurança, reparações e manutenção;

• Minimizar custos de ocupação a longo prazo, evitando a obsolescência das instalações;

• Garantir uma dinâmica de manutenção, renovação e trabalhos de melhoria em todo o parque habitacional;

• Gerir as várias políticas de manutenção;

• Criar um sistema informático de fácil acesso para análise de operações de manutenção e ligação entre recursos financeiros e humanos.

O “facility manager” não só está envolvido na resolução de problemas nos edifícios, mas também na gestão de orçamentos, recursos e na manutenção em geral.

O autor TAVARES, refere que o conceito de “Facility Management” está a dar os primeiros passos em Portugal com a criação da Associação Portuguesa de Facility Management, que conta com cerca de 53 associados.

Em Portugal, as empresas de gestão de condomínios são o que mais próximo existe de uma abordagem segundo as políticas do Facility Management.

Segundo RIBEIRO, “no nosso país existem diversas empresas de Gestão de Condomínios, mas o trabalho por elas realizado é de fraca qualidade, pois implica pouco mais do que pagar a empresas de limpezas e cobrar verbas aos condôminos, não fazendo realmente trabalho de gestão de recursos, pessoas e meios como deveria ser o seu objetivo”.

18 O Edifício Em Serviço 4:

A atividade de administração de condomínios está em franca expansão nas últimas décadas. A complexidade das infra-estruturas e a dificuldade em estabelecer ligações entre os vários utentes de um edifício resultaram na delegação das responsabilidades a um gestor individual, ou empresa, em vez do processo de rotatividade entre condôminos que foi hábito durante muitos anos. Contudo, a figura 4.7., adaptada de TAVARES, mostra que aproximadamente 65% dos edifícios pesquisados ainda são geridos por um condômino.

A principal vantagem de escolher uma empresa de condomínios é o número de recursos que a mesma possui. Para além de conhecimentos em vários domínios, nomeadamente em legislação, contabilidade, facilidade de comunicação, gestão de conflitos e em engenharia, a empresa de condomínios tem facilidade em contratar serviços e comprar equipamentos e materiais. A imparcialidade na resolução de conflitos é também um fator importante, como se mostra na figura 4.8.

A entidade responsável pela gestão de um condomínio deve zelar pelos interesses econômicos dos condôminos, encontrando sempre um equilíbrio entre custos e a obtenção de um nível elevado de qualidade.

Contudo a escolha de uma empresa de condomínios também tem as suas desvantagens. Segundo CARVALHO, citado por CORDEIRO, a maioria das empresas de condomínios preocupam-se apenas com a cobrança de verbas aos condôminos, efetuar o pagamento à empresa de limpeza, atualizar os seguros e realizar uma reunião anual com todos os condôminos para prestação de contas.

Seria útil num futuro próximo que as empresas pudessem melhorar as suas ofertas de serviços. CORDEIRO, sugere que a melhoria podia passar pela agregação de engenheiros que poderiam coordenar a contratação de especialistas em vistorias técnicas e na fiscalização de obras de manutenção.

Os pontos que se seguem visam explicar, de uma forma ligeira, os vários conceitos e o papel do condomínio e do seu administrador, tendo em conta o quadro legal em vigor. É importante salientar que a maior parte da informação contida nos próximos pontos provêm do livro “Condomínio” do autor CASTELO.

Propriedade horizontal:

A propriedade horizontal corresponde às fracções autônomas, que para além de constituírem unidades independentes, são distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio, ou para a via pública.

O condômino possui duas situações jurídicas distintas: proprietário singular (no que diz respeito à sua fracção autônoma) e comproprietário (relativamente às partes comuns que formam a estrutura do prédio e as áreas de passagem que utiliza para chegar à porta de sua casa.

O título constitutivo da propriedade horizontal:

O título constitutivo da propriedade horizontal é constituído pelas percentagens ou permilagens das fracções autônomas, descrição de cada uma das fracções e o seu relacionamento por letras.

O título constitutivo pode ainda conter:

• A menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;

• O Regulamento do Condomínio, elucidando o uso e conservação das partes comuns e das fracções autônomas;

• A previsão do compromisso arbitral para a resolução de problemas do condomínio.

As partes comuns não têm que estar incluídas no título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez que não são de uso exclusivo de cada um dos condôminos. Contudo, devem constar do título zonas das partes comuns que estejam afetas ao uso exclusivo de um condômino (por exemplo, a cobertura de um edifício) para que o mesmo possa usufruir dela sem constrangimentos.

Propriedade comum:

A lei faz distinção entre as partes necessariamente comuns (as que nenhum título constitutivo de propriedade horizontal pode considerar como pertencente a um condômino) e as partes presumivelmente comuns (as que serão comuns se pelo mesmo título estiverem integradas numa fracção autônoma).

Assim sendo, as partes necessariamente comuns são:

• O solo, bem como os alicerces, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;

• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

• As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condôminos;

• As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;

• Pátios e jardins anexos ao edifício;

• Elevadores;

• Dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

• Garagens e outros lugares de estacionamento;

• Em geral, as coisas que não estejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condôminos.

O Regulamento do Condomínio:

O Regulamento do Condomínio é obrigatório em todos os condomínios com mais de quatro condôminos. Este regulamento deve definir o uso e conservação das partes comuns, bem como as normas de relacionamento entre condôminos e a administração.

O título constitutivo pode conter o Regulamento do Condomínio. Quando isso acontece, cabe à assembleia de condôminos a sua elaboração e aprovação. O administrador pode aprovar o regulamento quando a assembleia não o fizer. Se novas regras forem introduzidas no regulamento, estas terão que ser aprovadas pela assembleia.

19 O Edifício Em Serviço 5:

Para aprovar uma norma é necessário o voto favorável de pelo menos dois terços da permilagem do prédio. Se tal for conseguido, ela passará a fazer parte do regulamento do condomínio.

Os terceiros titulares de direitos relativos às fracções, como os arrendatários, têm direito a que lhes seja facultada pelo administrador, uma cópia do regulamento, uma vez que residindo no prédio precisam de conhecer as regras de utilização das partes comuns, por exemplo.

Seguros:

O seguro de risco contra incêndios é obrigatório, quer para as fracções autônomas, quer para as partes comuns.

A atualização anual do seguro é obrigatória, sendo da responsabilidade da assembleia de condôminos deliberar o seu montante. Se tal não acontecer, o administrador deve atualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Para evitar fraudes, o administrador pode acrescentar uma norma ao regulamento que “obrigue” os condôminos a provar que têm a situação do seguro atualizada de acordo com as regras legais presentes.

Despesas do condomínio:

A figura 4.9. apresenta um esquema que traduz os principais tipos de despesa dos condomínios.

Despesas de utilização: todas as despesas que estão relacionadas com o dia-a-dia do prédio, como os custos que resultam da utilização das partes comuns, desde que não contratualizados com terceiros;

Despesas de serviços de interesse comum: despesas de utilização, mas contratualizadas com terceiros, sejam empresas ou cidadãos individuais, que prestam serviços ao prédio e são pagos mensalmente. É o caso de companhias de seguros, do porteiro, guarda-noturno e de empresas de manutenção de instalações mecânicas.

A própria administração é hoje contratualizada, tendo que ser considerada como um serviço de interesse comum.

Despesas de conservação: referentes a obras e reparações feitas para evitar a degradação do edifício, como limpeza e pintura de fachadas, reparação de algerozes, substituição de canos, etc. Não se incluem os gastos necessários para o funcionamento do dia-a-dia.

Despesas com inovações: resultam de obras que trazem ao prédio a instalações de elementos novos, que até à data não existiam, como a substituição de intercomunicadores áudio por intercomunicadores vídeo.

O administrador tem que entregar anualmente a cada condômino, um documento comprovativo das despesas de conservação e uso, caso este tenha contribuído financeiramente, para efeitos de dedução nos rendimentos.

Fundo de reserva:

O fundo de reserva é obrigatório por lei, sendo o seu valor o resultado das comparticipações de todos os condôminos, para ajudar a pagar as obras de conservação que sejam necessárias efetuar no futuro. O saldo da conta visa exclusivamente a realização de obras de conservação extraordinárias nas partes comuns do edifício.

A assembleia de condôminos fixa anualmente o valor percentual da comparticipação, que nunca será inferior a dez por cento da quota-parte de cada condômino nas despesas correntes do condomínio. O valor destinado ao fundo de reserva deve ser encaminhado para uma conta bancária autônoma. As gestões das contas do condomínio são feitas com o consentimento do administrador e de um condômino eleito para o efeito.

As despesas referentes à conservação e utilização das partes comuns do prédio são suportadas pelos condôminos, na proporção do valor da sua fracção. Contudo, as despesas extraordinárias de conservação (por exemplo, a substituição de um telhado após um temporal) podem ser pagas, segundo decisão do condomínio, recorrendo ao capital do fundo de reserva.

É muito útil programar as obras cujos custos sejam significativos a curto prazo, aumentando se necessário for, a comparticipação para o fundo de reserva. Isto permite enfrentar obras que obrigam o condomínio a ter um elevado montante num só momento.

As obras que constituam inovações não são cobertas pelo fundo de reserva.

Contratos de Empreitada:

A primeira regra para efetuar obras num edifício é elaborar um projeto. Este documento deve ser aprovado pela assembleia de condôminos.

É importante que o projeto seja efetuado por um técnico qualificado. Se a dimensão da obra for considerável é útil consultar outros profissionais.

O condomínio deve fiscalizar todas as obras efetuadas no edifício. Se o administrador não possuir conhecimentos na área, a tarefa pode ser atribuída a um fiscal que representará o condomínio.

A assembleia de condôminos:

A gestão das partes comuns compete à assembleia de condôminos, que é composta pelos condôminos e pelo administrador do edifício.

A assembleia de condôminos deve tomar decisões sobre uma variedade de questões significativas, como por exemplo:

• Aprovação do regulamento do condomínio;

• Decisão do uso das partes comuns;

• Aprovação da introdução de inovações nas partes comuns;

• Aprovação da alteração da linha arquitetônica do edifício;

• Eleger o administrador;

• Controlar as dívidas;

• Aprovar contas e orçamentos;

20 O Edifício Em Serviço 6:

• Fiscalizar o administrador.

As atas de assembleia de condôminos são assinadas pelo presidente da assembleia, e por todos os condôminos que nelas tenham participado.

As decisões tomadas pela assembleia são vinculativas, tanto para os condôminos, como para os terceiros titulares de direitos sobre as fracções.

As atas devem ser claras, transcrevendo as decisões com rigor para que não haja problemas com a interpretação das decisões tomadas.

As reuniões de assembleia não podem começar, em primeira convocação, sem que estejam presentes os condôminos que representem cinquenta por certo da permilagem do condomínio. Em segunda convocação, este quórum reduz-se para vinte e cinco por cento.

As decisões tomadas em reunião, que necessitem da unanimidade dos votos, podem ser aprovadas por unanimidade dos condôminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação dos condôminos ausentes. Estas decisões têm que ser comunicadas aos condôminos ausentes, através de carta registada com aviso de recepção. O silêncio dos condôminos é considerado como aprovação da decisão.

A unanimidade dos condôminos é necessária para alterar o título constitutivo da propriedade horizontal e para obras de reconstrução do edifício (no caso da sua destruição, desde que represente, pelo menos, três quartos do seu valor total).

Têm que ser aprovados por dois terços da percentagem (ou permilagem) do condomínio, as obras de inovação, as obras que alterem a linha arquitetônica do edifício, bem como a alteração do fim a que se destina uma fracção.

O administrador é um órgão essencialmente executivo, sendo eleito através da assembleia de condôminos. Pode ser atribuída a função a um condômino (administrador interno) ou a uma empresa (administrador externo).

Quando a administração é exercida por um elemento externo ao edifício, como por exemplo uma empresa de administração de condomínios, é comum a assembleia escolher um condômino para acompanhar diretamente o administrador. É curioso notar que o inverso também é aplicado, nos casos em que empresas externas dão apoio a um administrador interno.

O administrador pode ser exonerado segundo decisão da assembleia de condôminos, ou por decisão judicial (quando se prove que este praticou irregularidades ou foi negligente no exercício da sua função).

Funções:

As diferentes funções do administrador estão distribuídas pelo Código Civil, a que se acrescentam as determinadas em assembleia de condôminos.

As funções mais vulgares do administrador são:

• Convocar assembleias;

• Elaborar o orçamento anual;

• Atualização do seguro contra incêndios;

• Gerir as despesas e receitas;

• Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

• Executar as decisões da assembleia de condôminos;

• Representar o conjunto de condôminos perante as autoridades administrativas;

• Prestar contas à assembleia;

• Assegurar a execução do regulamento;

• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

A tarefa mais importante do administrador é sem dúvida a manutenção dos espaços comuns. O administrador deve estar a par do que se passa nos edifícios e resolver os habituais problemas (avarias de elevadores, falta de lâmpadas nas escadas, desleixo por parte da pessoa encarregue da limpeza, etc.).

Como representante do conjunto dos condôminos, o administrador deve receber todas as notificações dirigidas ao condomínio. Se estas ultrapassarem a sua competência, este deve convocar a assembleia de condôminos e diligenciar um advogado para melhor defender os interesses do condomínio.

Documentos:

Todos os anos, o administrador deve elaborar um orçamento, que pode ser uma cópia atualizada das despesas e receitas do ano anterior, com os respectivos montantes alterados através da aplicação de uma taxa de inflação.

À contabilidade da gestão de condomínios não está atribuída nenhuma lei específica, pelo que esta não é mais do que uma simples folha de cálculo. Atribui-se tal simplicidade ao facto das comparticipações dos condôminos estarem isentas de IVA.

O administrador deve cuidar do livro de atas, pois este é um elemento muito importante na gestão do condomínio. Tem que guardar e manter em boas condições toda a documentação corrente, especialmente os extractos bancários, faturas pagas e cópias dos recibos dos pagamentos efetuados pelos condôminos, para além de todos os comprovativos dos pagamentos relativos a pessoas que trabalham para o prédio.

21 O Edifício Em Serviço 7:

Finalmente, o administrador deve possuir cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, nomeadamente o projeto aprovado pela entidade pública competente.

Legislação:

TAVARES, refere que a legislação nacional relativa à gestão de edifícios é generalista e insuficiente em vários aspectos. Há uma falta de fiscalização por parte das entidades competentes, o que origina desorganização no sector, onde se verifica que os gestores têm liberdade de decisão e mais não querem que a maximização do seu lucro.

Como a gestão de edifícios abrange uma área tão vasta e díspar, é imperativo que se normalize e regule as atuações dos vários intervenientes na área. TAVARES sugere a criação de um guia de gestão de edifícios, publicada por entidades competentes.

Os documentos legais utilizados na área da gestão de edifícios consistem sobretudo no Código Civil, no RGEU – Regulamento geral das edificações urbanas, e em alguns decretos-lei, nomeadamente o Nº 268/94, Nº 269/94 e o Nº177/2001.

Código Civil:

O Código Civil possui vários artigos em diferentes capítulos e secções, cujo conteúdo é muito importante para a gestão de edifícios.

Os mais relevantes são:

Regime Jurídico da Propriedade Horizontal

1. Disposições gerais:

Artigos 1414.º a 1416.º do Código Civil.

2. Constituição:

Artigos 1417.º a 1419.º do Código Civil, com redação do Decreto-Lei N.º 267/94 de 25 de Outubro e da Lei N.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

3. Direitos e encargos dos condôminos:

Artigos 1420.º a 1429.º - A do Código Civil, com redação do Decreto-Lei N.º 267/94 de 25 de Outubro.

4. Administração das partes comuns do edifício:

Artigos 1430.º a 1438.º - A do Código Civil, com redação do Decreto-Lei N.º 267/94, de 25 de Outubro.

RGEU – regulamento geral das edificações urbanas:

O novo RGEU menciona a obrigatoriedade da elaboração de manuais de utilização e de manutenção, bem como a realização de inspeções periódicas ao patrimônio edificado, seja ele novo ou reabilitado.

O RGEU sofreu alterações, nomeadamente no aumento do nível de qualidade, que se traduz no aumento das áreas mínimas dos edifícios, exigência de projeto de execução, revisão de projetos e na criação de níveis de intervenção.

Decreto-Lei N.º 268/94:

CORDEIRO, refere que o Decreto-Lei N.º 268/94 de 25-10-1994 procura soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando as relações entre condôminos e terceiros.

Decreto-Lei N.º 269/94:

O Decreto-Lei N.º 269/94 de 25-10-1994 diz respeito à mobilização de recursos necessários à conservação ou reparação extraordinária dos edifícios por parte dos condôminos. Este decreto visa criar uma estrutura financeira através de um fundo de reserva para obras em zonas comuns, por propriedade horizontal, para impedir a degradação do tecido urbano.

Decreto-Lei N.º177/2001:

Segundo TAVARES, o Decreto-Lei N.º 177/2001 de 04-06-2001 estabelece que as edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez, de oito em oito anos.

22 Análise estatística:

A análise do registo das despesas de um edifício em serviço é o meio mais eficaz para criar modelos de estudo de comportamento, bem como analisar a periodicidade e previsão de ações de manutenção e grandes obras.

Nesta dissertação são exploradas as despesas habitualmente pagas pelos condôminos, avaliando o espectro de custos para determinar o valor da média, e criar um selo de certificação que permita ao utente saber se aquilo que paga anualmente é razoável ou não.

No capítulo 4 foi apresentada a organização dos custos através da aplicação do método LCC. Neste capítulo e à luz do que se considera importante para o tema, serão estudados os principais grupos de custo:

• Custos de Exploração;

• Custos de Manutenção;

• Custos de Utilização.

Os dados correspondentes às despesas foram obtidos a partir da base de dados da empresa de gestão de condomínios Multifração, com sede em Ovar. Esta empresa gere um parque habitacional de 210 edifícios.

Como os 210 edifícios possuem características diferentes, para diminuir a dimensão da amostra decidiu-se restringir o estudo a edifícios com elevador e mais de três anos de registo de informação, o que resultou numa amostra de 61 condomínios.

Porém os condomínios que constituem esta amostra não têm o mesmo número de anos de vida útil, e os anos de registo variam entre os cinco e os dezassete. Recorrendo a uma representação gráfica do histograma de frequências dessas duas variáveis, exposto nas figuras 5.1. e 5.2., percebe-se que há uma grande concentração de edifícios com 5 a 17 anos, e com 7 a 9 anos de registo de informação.

Cruzando estes valores diminuiu-se mais uma vez a amostra para 32 edifícios, que será a base de dados a analisar nesta dissertação.

As tabelas com os valores da frequência associada a cada intervalo e a frequência acumulada encontram-se em anexo, bem como as medidas de localização.

A figura 5.3. representa, através de um gráfico de linhas sobrepostas, a idade de cada edifício (linha azul), e o número de anos de registo de informações (linha verde). Os condomínios estão representados por números, tal como na empresa Multifração. Isto permite que o acesso à sua base de dados seja mais rápido e facilita a comunicação entre o autor e a empresa.

Metodologia do estudo:

Depois de identificar o parque habitacional a analisar, para concretizar o estudo proposto é necessário tomar os seguintes passos:

• Recolher informação sobre as despesas de cada edifício;

• Separar as despesas segundo o tipo e ano de registo;

• Atualizar os preços para o ano de 2010;

• Recolher informação acerca do valor da área comum e das características de cada edifício;

• Análise estatística e projeção gráfica para cada tipo de custo;

• Conclusões.

Identificação do parque habitacional:

Os 32 condomínios localizam-se nos concelhos de Vila Nova de Gaia, Ovar, Santa Maria da Feira, São João da Madeira, Murtosa e Oliveira de Azeméis.

Embora a empresa Multifração tenha documentação em papel sobre o número de pisos, número de elevadores, permilagens e documentação legal de cada condomínio gerido, não possui o valor das áreas comuns ou da tipologia de cada edifício.

Assim sendo, foi necessário contactar as Câmaras Municipais de cada concelho, que prontamente cederam toda a documentação necessária, nomeadamente as memórias descritivas, plantas e processos de constituição da propriedade horizontal. Esta fase de pesquisa foi um trabalho de campo que permitiu obter os valores das áreas comuns, área de jardim e tipologia de cada edifício.

O número de habitantes foi estimado a partir da tipologia dos edifícios, e do estipulado no Diário da República, 2ª série, n.º 31 de 13 de Fevereiro de 2008.

O quadro 5.2. é indicativo da distribuição dos edifícios por concelho, onde se pode verificar que a maioria se encontra no concelho de Ovar.

Analisando as variáveis número de pisos, número de fracções, número de elevadores e número de habitantes, concluí-se que o edifício tipo da amostra possui aproximadamente 6 pisos, 21 fracções, 2 elevadores e 62 habitantes.

Os valores das frequências, histogramas e medidas de localização, para cada variável, encontram-se em anexo.

Tratamento de dados:

A empresa Multifração gere o seu parque habitacional através de um software denominado “Gecond” da Improxy, onde as despesas relativas a cada condomínio são inseridas de acordo com o seu tipo e data, e são acrescentados elementos adicionais como a descrição da ação efetuada, o fornecedor de materiais e serviços, e o custo.

A utilização de software de gestão é um método eficaz para estudar o comportamento dos edifícios e fomentou aquilo que se conhece por “edifícios inteligentes”, onde diferentes factores de custo são geridos e analisados, servindo de base de apoio para tomadas de decisão e atividades de manutenção no próprio edifício e em outros edifícios semelhantes.

O ponto de partida para o tratamento de dados é a obtenção das listagens de despesas de cada um dos 32 condomínios.

23 Análise Estatística 2:

A figura 5.6. apresenta o aspecto da informação contida no programa “Gecond” para um edifício tipo, transferido para o Excel.

Partindo da folha de cálculo original de cada condomínio, as despesas registadas são numa primeira fase divididas em três grupos principais: Exploração, Manutenção e Utilização.

Numa segunda fase, cada despesa é identificada como pertencente a um dos factores de custo indicados na figura 5.7., o que permite efetuar uma análise mais detalhada sobre cada um deles, e o seu contributo para o custo final.

É importante salientar que no grupo de custo principal Manutenção existe um fator de custo com o mesmo nome. De forma a diferenciar as duas variáveis e evitar confusões, os grupos principais terão letra maiúscula e os factores de custo letra minúscula.

Com as despesas dos 32 condomínios divididas, são criadas tabelas dinâmicas com o somatório anual por grupo e fator de custo, como demonstra a figura 5.8.

Note-se que a distinção entre os factores de custo do grupo Manutenção é ténue, sobretudo entre manutenção, reparação e substituição. Foi detectado na entrada de dados da empresa Multifração alguma confusão entre estes três factores de custo, e na própria tomada de decisão do autor pode estar associado um grau de erro. Entendeu-se prosseguir com o estudo, assumindo a separação de despesas de acordo com o estipulado inicialmente, dai ser possível encontrar uma reparação na folha de cálculo, pertencente a uma manutenção, e vice-versa.

No entanto, como este conflito se verifica apenas num grupo principal, o erro atribuído é anulado no seu somatório final.

Este problema não se verifica nos restantes grupos principais, Exploração e Utilização, uma vez que os seus factores de custo são distintos.

Com as despesas de cada condomínio separadas por ano, grupo e fator de custo, é essencial proceder à sua atualização para o ano de 2010. Esta operação é explicada com mais detalhe no ponto 5.1.3.1.

Uma vez atualizadas as despesas, o somatório de cada condomínio é dividido pelo seu número de anos de registo, obtendo-se o custo médio anual (por grupo e fator de custo). Dividindo esse valor pela área comum de cada edifício, obtém-se o custo médio anual por metro quadrado de área comum (€/ano/m2 de área comum). De forma a simplificar o texto, todas as variáveis de custo terão como unidade “€/ano/m2 ”, sendo o “m2 ” correspondente ao metro quadrado de área comum.

A figura 5.9. exemplifica como se obteve o custo de energia/ano/m2 a partir do somatório atualizado para o condomínio 1. Os dados obtidos encontram-se em anexo.

Finalmente, com todos os custos determinados por condomínio, grupo e fator de custo, parte-se para análise estatística. É com base nos dados da tabela da figura 5.10., em anexo, que é feito o estudo com recurso ao software de análise estatística SPSS.

Atualização de preços;

Este trabalho envolve operações matemáticas entre despesas registadas em anos diferentes, logo é necessário atualizá-las para um ano de referência, o ano de 2010.

Os valores associados à Exploração e Utilização, obtidos a partir de facturas de consumo de água ou energia, e pagamentos de seguros e honorários, serão afetados pela taxa de inflação média (fornecida pelo site do Banco de Portugal) [www.12], patente no quadro 5.4. para o período entre 2000 e 2010.

Para os custos associados com a Manutenção, uma vez que estão relacionados com a atividade da construção, nomeadamente materiais e mão-de-obra, recorreu-se ao método da evolução dos índices, tendo por base a fórmula polinomial de revisão de preços definida no Decreto de Lei n.º 6/2004 de 6 de Janeiro de 2004 [www.13], e no Despacho n.º 1592/2004 de 8 de Janeiro [www.14], adotando os índices de custo de mão-de-obra, materiais e equipamentos fixados pela comissão de índices e fórmulas de empreitadas, publicadas ao longo de vários anos e disponíveis online [www.15]

O artigo 6.º do Decreto de Lei n.º6/2004 de 6 de Janeiro de 2004, estabelece a seguinte fórmula polinomial para revisão de preços:

Em que:

• Ct – coeficiente de atualização mensal a aplicar ao montante sujeito a revisão, obtido a partir de um somatório de parcelas com uma aproximação de seis casas decimais e arredondadas para mais quando o valor da sétima casa decimal seja igual ou superior a 5, mantendo-se o valor da sexta casa decimal no caso contrário;

• St – é o índice dos custos de mão-de-obra relativo ao mês a que respeita a revisão;

• So – é o mesmo índice, mas relativo ao mês anterior ao da data limite fixada para a entrega das propostas;

• Mt, Mt’, Mt’’ – índices dos custos dos materiais mais significativos incorporados, ou não, em função do tipo de obra, relativos ao mês a que respeita a revisão, considerando-se como mais significativos os materiais que representem, pelo menos, 1% do valor total do contrato, com uma aproximação às centésimas;

• Mo, Mo’, Mo’’ – são os mesmo índices, mas relativos ao mês anterior ao da data limite fixada para a entrega das propostas;

• Et – é o índice dos custos dos equipamentos de apoio, em função do tipo de obra, relativo ao mês a que respeita a revisão;

• Eo – é o mesmo índice, mas relativo ao mês anterior ao da data limite fixada para a entrega das propostas;

• a, b, b’, b’’, c – coeficientes correspondentes ao peso dos custos de mão-de-obra, dos materiais e dos equipamentos de apoio na estrutura de custos de adjudicação ou da parte correspondente, no caso de existirem várias fórmulas, com uma aproximação às centésimas;

• d – coeficiente que representa, na estrutura de custos, a parte não revisível da adjudicação, com aproximação às centésimas. O seu valor é 0,10 quando a revisão de preços dos trabalhos seja apenas feita por fórmula e, em qualquer caso, a soma de a+b+b’+b’’+c deverá ser igual à unidade.

O despacho n.º 1592/2004 de 8 de Janeiro define os valores de a, b, b’, b’’ e c, consoante o tipo de obra. Para este trabalho utilizaram-se os coeficientes respectivos a “reabilitação ligeira de edifícios”.

O índice M42 (tubagens de aço e aparelhos para canalizações) e o coeficiente E (equipamentos) não possuem valores para os anos anteriores a 2004. Utilizando os valores existentes foi aplicada uma regressão quadrática e extrapolados os valores para os anos em falta.

As figuras 5.12. e 5.13. representam a regressão quadrática para o índice M42 e o coeficiente E, respectivamente.

24 Análise Estatística 3:

Em anexo apresentam-se os cálculos do coeficiente de atualização mensal para o período entre 2001 e 2010. Os dados são referenciados todos os meses, mas para simplificar os cálculos foi definido um coeficiente de atualização anual, calculado a partir da média dos valores obtidos entre Janeiro e Dezembro. Para atualizar os custos para o ano de 2010, o coeficiente de atualização anual para cada um dos anos em estudo é obtido a partir da fórmula:

Análise estatística:

Antes de iniciar a análise estatística, uma variável fundamental para a realização deste estudo, o valor da área comum de cada condomínio, é motivo de uma pequena introdução.

Alguns elementos constituintes do prédio são considerados parte da “área comum”, nomeadamente a estrutura (fundações, pilares, vigas, paredes mestras, etc.), as coberturas e as áreas destinadas a instalações de água e eletricidade.

Contudo, na determinação das áreas comuns para este trabalho foram consideradas as seguintes partes do edifício:

• O solo (pátios, jardins e área de logradouro);

• O telhado, quando este é uma cobertura em terraço acessível a todos os utentes;

• As entradas, vestíbulo, caixas de escada e corredores de acesso ou passagem comum;

• Instalações de água, eletricidade, aquecimento e ar condicionado;

• Elevadores e casa das máquinas;

• Garagens e outros lugares de estacionamento;

• Dependências destinadas ao uso do condomínio, como salas de reuniões.

Para analisar a amostra da área comum é criado um gráfico do tipo “boxplot”, em português, caixa de bigodes. A caixa de bigodes é um retângulo que assinala os quartis da distribuição. Nos extremos encontram-se a observação máxima e mínima. Todas as observações que possuam valores superiores, ou inferiores, aos registados nos extremos denominam-se de “outliers”. A caixa estende-se do primeiro quartil (percentil 25) até ao terceiro quartil (percentil 75), descrevendo as observações centrais que correspondem a 50% das observações totais. A mediana (percentil 50) é representada pela linha grossa dentro da caixa.

Analisando a figura 5.14. é possível detectar quatro outliers (observações aberrantes, classificadas de moderadas ou severas consoante o seu afastamento em relação às outras observações). Os outliers severos correspondem aos condomínios 1 (3.099,38 m2 de área comum), 12 (4.510,12 m2 de área comum) e 96 (2.791,83 m2 de área comum). O único outlier moderado pertence ao condomínio 128 (1.918,78 m2 de área comum). O

A existência de outliers provoca sempre aumentos no desvio padrão e na amplitude do intervalo de confiança, diminuindo a sua precisão. Os outliers não influenciam a média quando se situam a igual distância, acima e abaixo desta. Todavia, podem aumentá-la ou diminuí-la quando se situam para além do valor máximo ou mínimo. Assim sendo, os outliers são eliminados e uma nova caixa de bigodes é criada, representada pela figura 5.15.

O primeiro bigode, que corresponde à primeira observação mínima, pertence ao condomínio 114 que possui uma área comum igual a 310,28 m2 . O limite inferior da caixa é igual ao primeiro quartil e tem o valor de 413,96 m2 . O traço a meio da caixa é a mediana, que tem um valor igual ao segundo quartil, 557,79 m2 . O limite superior corresponde ao terceiro quartil, 902,93 m2 . O bigode superior representa o valor máximo da área comum, 1230,10 m2 , que pertence ao condomínio 2.

Retirando os outliers registam-se diferenças significativas nos valores obtidos para as medidas de estatística descritiva, representadas no quadro 5.7.

A eliminação dos outliers origina os seguintes efeitos:

• Diminui a média em 304,99 m2

• Diminui a mediana em 63,46 m2

• Diminui o desvio padrão em 643,57 m2

• Diminuiu a amplitude da amostra estudada

• O valor da moda mantém-se constante, bem como o valor mínimo registado

• O valor máximo registado é igual a 1230,10 m2

A moda corresponde ao valor da variável com maior frequência absoluta ou relativa. Quando ocorre mais do que um valor para a moda, o representado é sempre o menor.

O desvio padrão permite afinar a qualidade com que a média representa os dados. Quanto menor for o valor do desvio padrão, mais perto da média se encontram as observações, logo menor é a variabilidade dos dados. Um desvio padrão elevado significa que as observações se distanciam da média, sendo esta uma má representação dos dados. Depois de retirar os outliers verifica-se que o valor do desvio padrão diminui, e está mais perto da média, ou seja, a representação dos dados é mais correta.

O coeficiente de dispersão é uma medida que permite estudar distribuições. O valor deste coeficiente é obtido pelo quociente entre o desvio padrão e a média. Multiplicando esse valor por 100, obtém-se o coeficiente de dispersão, CV.

A partir do valor do coeficiente de dispersão é possível analisar o grau de dispersão da amostra:

• CV <15% - Dispersão fraca;

25 Análise Estatística 4:

• 15%

• CV> 30% - Dispersão elevada.

O valor do CV para a situação com outliers é igual a 98%. Retirando os outliers diminui para 44%. É um decréscimo considerável e resulta num aperfeiçoamento da amostra estudada, mas sendo superior a 30% continua a ter uma dispersão elevada.

Em seguida foram construídos os histogramas para as duas situações, com e sem outliers. O histograma é uma representação gráfica das frequências simples de variáveis quantitativas contínuas, onde se indica no eixo vertical a frequência por unidade de classe, e no eixo horizontal os valores ou intensidade da variável. A linha curva sobreposta ao histograma indica como seria a distribuição se a variável tivesse uma distribuição normal.

Comparando os dois gráficos, verifica-se que para a situação sem outliers a distribuição é mais regular e próxima de uma distribuição normal. Contudo, ainda se verificam desvios à normal em algumas partes do histograma.

O processo estatístico realizado para as restantes variáveis será semelhante ao efetuado para a análise da área comum. Cada grupo e fator de custo será estudado com detalhe, mas neste capítulo apenas se apresentarão os gráficos e medidas mais importantes, sem a influência dos outliers, de maneira a permitir uma leitura mais fluida e uma melhor retenção dos resultados considerados relevantes.

Em anexo encontram-se os gráficos e tabelas pertencentes a cada grupo e fator de custo, e uma explicação estatística mais detalhada.

Custos de exploração:

Aproveitando o fato de se possuir o número estimado de habitantes para cada condomínio, bem como o valor da área comum, achou-se interessante verificar se existe alguma relação entre essas duas variáveis e o custo de Exploração/ano/m2.

As variáveis “número de habitantes” e “custo de Exploração/ano/m2 ” são representadas num diagrama de dispersão (scatter), e a introdução de uma regressão quadrática permite observar um decréscimo do valor do custo de Exploração/ano/m2 quanto maior for o número de habitantes, mas o seu coeficiente de determinação é igual a 0,058, um valor extremamente reduzido, ou seja, a relação entre as duas variáveis é praticamente inexistente.

O coeficiente de correlação Ró de Spearman mede a intensidade de relação entre variáveis. Neste caso obteve-se um valor igual a -0,133. Este coeficiente não é sensível a assimetrias nem à presença de outliers, não exigindo que os dados provenham de duas amostras normais. O coeficiente Ró de Spearman varia entre -1 e 1 e quanto mais próximo estiver dos extremos, maior será a associação linear entre as variáveis. O sinal negativo significa que as variáveis variam em sentido contrário.

Verifica-se que 2% ( = (-0,133)2 * 100) da variação do “custo de Exploração/ano/m2 ” é explicado pelo “número de habitantes”, sendo os restantes 98% por outros fatores.

De igual forma foi feito o estudo de relação entre o “custo de Exploração/ano/m2 ” e o valor da “área comum” de cada edifício. Construiu-se um gráfico de dispersão e aplicou-se uma curva de regressão quadrática, com um resultado para o coeficiente de determinação igual a 0,288.

Apesar de este valor ser superior ao obtido para o estudo anterior, continua a ser muito reduzido, ou seja, o valor do “custo de Exploração/ano/m2 ” não é influenciado pelo valor da “área comum”.

Por seu lado, o coeficiente de correlação Ró de Spearman é igual a -0,515, ou seja, 27% ( = (-0,515)2 100) da variação do “custo de Exploração” deve-se ao valor da área comum, e os restantes 73% a outros fatores.

Na figura 5.20. encontra-se representada a caixa de bigodes para o “custo de Exploração/ano/m2 ”, sem outliers. A análise da caixa de bigodes permite verificar que a variável tem uma distribuição ligeiramente assimétrica, enviesada à esquerda, uma vez que a mediana está mais próxima do valor do primeiro quartil, ou seja, há mais valores inferiores a 1,51€/ano/m2 na amostra.

No quadro 5.8. estão representadas as principais medidas estatísticas para a variável “custo de Exploração/ano/m2”.